对于已经设定抵押的房子，怎么补偿？

现实案例秦某是一名刚毕业不久的大学生，其大学期间在学校的创业协会任职，毕业后想要自己创办公司，但资金不足，遂向自己的好朋友张某借了10万元钱。张某提出要让秦某给自己提供抵押，来保障自己债权的实现，秦某考虑后将自己父母给他买的一套房屋抵押给张某，并进行了抵押登记。后该城市进行重新规划，要对秦某抵押出去的房子进行征收，根据相关规定，秦某可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

律师说法

那么，因秦某选择方式的不同，对张某所享有的房屋抵押权有何不同的影响呢？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，房屋征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案中，对设定了抵押权的秦某的房屋，当然也可以根据两种补偿方式进行不同的处理。具体处理方式为：
第一，采用货币补偿方式。根据《物权法》第一百七十四条规定：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。本案中，具体到房屋征收的补偿金，抵押权人张某优先于其他普通债权人受偿。在被征收人秦某获得货币补偿后，抵押权人张某可以再债权到期后对赵某取得的补偿金优先受偿，也可以提存。
第二，采用房屋产权调换的方式。征收拆迁补偿若采取房屋产权调换的方式，双方根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记，同时，办理抵押登记。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。这样既对被征收人进行了补偿，又通过变更抵押登记，保护了抵押权人的利益。

法条链接
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十四条　担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
《城市房地产抵押管理办法》
第三十八条因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

律师说理
《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定了当房屋面临国家征收时，被征收人可以选择货币补偿与房屋产权调换两种方式。《物权法》第一百七十四条与《城市房地产抵押管理办法》第三十八条对这两种方式给抵押权人造成的影响也作了具体规定，充分保障了在担保期间，担保物权人的合法权益。担保人在得知自己的房屋将要被拆迁后，应该履行通知义务，与担保物权人重新进行抵押或者签订合同，以避免恶意担保的行为。

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