雷石普法|法院生效判决的房屋能否对抗善意第三人?雷石普法
先来看一则案例:2014年8月18日,谢先生与刘女士签订《房屋出售协议》,约定谢先生以60万元的价格将上述房屋出售给刘女士,并约定应该房屋于2014年10月30日办理过户手续。当日,刘女士支付了20万元购房定金。2014年11月6日,谢先生与刘女士在房屋交易登记部门再次签订《重庆市房屋买卖合同》,约定谢先生将上述房屋出售给刘女士。2014年11月1日,法院判决谢先生和何女士离婚,并由其夫妻共同房屋判决确定有何女士个人所有,但房屋仍登记在谢先生名下,而2014年11月7日,刘女士取得房地产权证,并通过银行转账支付了谢先生50万元。事后何女士得知该房屋已出售,并向法院起诉要求确认谢先生与刘女士签订的买卖合同无效。


雷石普法|法院生效判决的房屋能否对抗善意第三人?

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善意第三人?


雷石普法|法院生效判决的房屋能否对抗善意第三人?

本案焦点法院判决生效的房屋能否对抗善意第三人?曹志杰律师认为:根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。


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《物权法》第三十一条规定,依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。物权法第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
雷石普法|法院生效判决的房屋能否对抗善意第三人?律师解析
本案中,涉案房屋在2014年11月1日前系何女士与谢先生的夫妻共同财产,登记在谢先生名下。2014年11月1日经生效判决确认由何女士个人所有,但该房屋仍登记在谢先生名下。后谢先生将房屋出售给刘女士,刘女士支付了60万元的对价,并办理了产权登记。刘女士系公开购买,且支付了市场对价,曹志杰律师认为出卖人谢先生是登记产权人,现又完成过户登记,符合一般善意第三人的条件。依据公信原则,出于对不动产权利登记的信赖从而受让该不动产的第三人,可以对抗和排斥真正权利人的物权。因此,刘女士系善意的第三人,已取得涉案房屋的所有权,何女士已无权占有,应予以返还。


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原文始发于微信公众号(北京雷石律师事务所):雷石普法|法院生效判决的房屋能否对抗善意第三人?



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