雷石普法｜房屋买卖合同纠纷中继续履行裁判案例分析

《民法典》第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

首先，房屋买卖合同的继续履行并不违反法律的强制性规定，在房屋所有权人没有转移，标的物没有灭失或被第三人善意取得的情况，对方的给付行为不存在事实、技术上的无法完成，因此房屋买卖这一行为不属于法律或事实上的履行不能。

其次，房屋买卖是否属于基于人身关系或提供劳务订立的不适宜强制要求继续履行的合同存在一定的争议，比如配合办理过户、网签、搬出户口等，是否适用于强制执行存在争议；同时对方继续履行房屋买卖合同在经济上不具有明显的不合理或不平等，被告继续履行所获得的利益与实际履行行为具有经济上的对等性，在合同签订时被告是基于市场行情做出的决定，事后是否会上涨或下跌均属于市场行为，本身就有一定的风险，也是原告和其他人无法控制的。因此，本案也不属于债务标的不适于强制履行或履行费用过高的合同。

最后，是否在合理期限内要求对方继续履行？履行费用是否过高？目前在法律规定中暂无明确规定，司法实践中，针对履行费用高低的问题争议也较大。在德国法上，履行费用过高规则中的费用除了金钱成本外，也包括与提供给付有关的无形不利益，如个人或家庭的负担、人的作为和努力等。且这种费用并非一定是辅助性的，有时甚至与合同标的密不可分。参考我国原《合同法》第110条第2条后段的解释，可认为：当履行费用超过债权人履行收益的130%时则可认定为“过高”。

1、于存库诉董成斌、董成珍房屋买卖纠纷二审案——《中华人民共和国最高人民法院公报》2001年第4期（总第72期）

法院认为：协议能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”于存库在房产所有权未依法转移的情况下，以各种不正当理由表示翻悔，有悖诚实信用的原则，有损交易的安全，不予支持。

2、丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案——《最高人民法院公报》 2012年第11期(总第193期)

法院认为：虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。被告石磊明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。

3、王资与梁雪燕、北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书——（2017）京0102民初12746号

法院认为：原告王资已具备购房资格，且有履行能力，王资与梁雪燕之间就涉案房屋订立的房屋买卖合同具备履行条件，应予履行，对王资要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。王资要求梁雪燕赔偿经济损失及“合理维权费用”并要求经纪公司连带赔偿的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。王资应将剩余购房款给付梁雪燕，该款已存于本院案款账户，梁雪燕可向本院受领。梁雪燕提出合同解除的抗辩，依据不足，本院不予采纳。

4、康文娟与王泉源房屋买卖合同纠纷一审民事判决书——（2016）京0102民初31652号

法院认为：合同依法有效成立、王泉源无权单方解除合同情况下，双方应继续履行合同。康文娟要求继续履行合同，要求王泉源配合过户、交付房屋的诉讼请求，具有合同基础，符合法律规定，本院予以支持。具体房屋交付时间本院以合同约定为基础予以处理。康文娟要求收到房款后五日交付房屋的诉讼请求，缺乏合同约定基础，本院不予支持。康文娟已将620万元购房款提存的情况本院予以确认，一并处理。

5、傅长儒等诉彭旭光房屋买卖合同纠纷——（2013）西民初字第17310号

本院认为，涉案房屋已经完全具备了产权过户的条件，基于诚实信用的原则，为了维护市场交易的稳定，保护平等市场主体的合法权益，被告应当继续履行与原告之间的房屋买卖合同，协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。

6、解×等与庄晔房屋买卖合同纠纷——（2016）京0102民初8745号

法院认为：双方于2016年1月9日签订合同，虽然原产权单位华北电力大学于2016年1月23日放假，但1月10日至1月22日期间，庄晔如积极履行义务，完全有可能取得华北电力大学开具的无购房合同证明，故2016年2月7日前未能办理完毕央产房上市手续不能排除庄晔自身的原因所致。而且2016年2月7日后，庄晔亦未表示要求解除合同，只是询问易德超是否要求解除合同，易德超表示要求继续履行合同后，庄晔未表示反对，由此可见，2016年2月7日之后，双方的真实意思仍系继续履行合同，双方的合同并未解除。

7、赵涛与胡静英房屋买卖合同纠纷——（2017）京0102民初16960号

本院认为，胡静英与赵涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。按照约定，赵涛应当在2015年12月31日前将首付款220万元支付给胡静英，但依据双方的通话录音，可以认定双方就首付款的支付时间进行了变更，即网签当日支付，现涉案房屋未进行网签，因此，胡静英以赵涛逾期支付首付款为由主张解除双方的《北京市存量房屋买卖合同》，缺乏依据，本院不予支持。涉案房屋已完成央产上市手续，且本院已解除了对涉案房屋的查封，现赵涛要求胡静英协助办理涉案房屋产权过户手续，理由正当，本院予以支持。