雷石普法 | 买卖不破居住权？买二手房后发现房子归你，却无法入住

近年来国民经济的快速发展，百姓生活富裕，但住房一直是人民群众生活的刚需，二手房交易市场也是国家重视和调整的对象。随着2021年1月1日《中华人民共和国民法典》的实施，关于二手房买卖的相关法律法规也更加的完善和符合国民生活现状。

此次《民法典》首次将“居住权”新增到了物权篇用益物权的种类中。

《民法典》第三百六十六条 居住权的定义 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

简单来说，居住权即居住使用权，其作为一种用益物权具有特殊性，居住人对住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不得将住宅进行出租等营利活动。

那“居住权”在现实生活中会产生怎样的纠纷呢， 举一个简单地例子：

甲与丙二人系夫妻关系，甲生前将婚前个人财产房屋赠与其弟丁，但丙仍可常住，对其房屋享有居住权。后丁将房屋进行出售，张某在对房屋设有居住权不明的情况下购买了丁出售的房屋，丙依据其享有的居住权拒绝为张某腾房。

在《民法典》实施后的案例来看，法院保护了居住权人的权利。

那么我们在买房过程中如何确定房屋是否设有居住权呢？

根据《民法典》第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

所以居住权的设立必须向登记机构申请登记，居住权的登记可以向房产所在地的不动产登记中心查询。

因此，居住权会直接影响到二手房的买卖，特别提醒大家在购买二手房的时候，不仅要注意房屋的所有权归属问题，还要清楚房屋是否设有居住权，否则很可能出现房屋买到手却无权居住的糟糕情况。

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