01
前言
02
司法观点和判例
参考案例：陈武平、罗士奇再审审查与审判监督民事案，案号：（2021）最高法民申3543号
案情简介
2005年，招商银行股份有限公司南昌分行以罗士奇年龄不符合贷款条件为由，拒绝与罗士奇签订按揭贷款合同。为解决住房问题，罗士奇遂以其儿媳陶慧君名义签订购房合同，购买南昌市东湖区叠山路532号1号楼1902室房屋。房屋首付款、每月按揭贷款及实际占有房屋期间产生各项费用均由类费用罗士奇支付，从签订合同、交付房屋到至今一直被罗士奇合法占有、使用。案涉房屋登记于陶慧君名下。因陈武平与陶慧君另案民事纠纷，陈武平请求拍卖案涉房屋，故罗士奇提起执行异议。
法院认为
不动产物权登记产生的公示公信效力仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。具体到本案，罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗士奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。
情形二：不可以排除强制执行
参考案例：杨文静、王雪松申请执行人执行异议之诉再审民事案，案号：（2020）最高法民再378号
案情简介
2013年6月5日，王海容受王雪松委托以买受人的身份认购了仁恒公司开发的兰州市城关区和政东街199号仁恒国际3期A13栋1302室房产。2014年7月5日，王雪松与穆萨公司签订《房产代持协议》约定王雪松委托穆萨公司作为其在兰州所购房屋的代持人。
2014年7月6日，兰州仁恒房地产开发有限公司（以下简称仁恒公司）向穆萨公司出具1104788元销售不动产统一发票一张，销售的不动产楼牌号记载为案涉房产。
2014年7月21日，仁恒公司与穆萨公司就案涉房产签订商品房买卖合同。2014年7月6日，王海容向仁恒公司提出更名申请，申请将案涉房产更名至穆萨公司名下。后因杨文静与穆萨公司另案纠纷，请求拍卖案涉房屋，故王雪松提出执行异议。在法院审理中查明，王雪松系因系因买房不想让配偶知晓，才故意将房屋交由穆萨公司代持。
法院认为
首先，本案中王雪松因不想配偶知晓买房事宜才委托他人代持，对人民法院查封案涉房屋前房屋未过户至其名下存在明显过错。
其次，王雪松在人民法院查封案涉房屋前未与出卖人签订合法有效的书面买卖合同。王雪松提交的《房屋买卖合同》和不动产销售发票记载的案涉房屋买受人为穆萨公司，王雪松并未在法院查封案涉房屋前就案涉房屋与出卖人签订房屋买卖合同。
再次，在案证据无法证明王雪松在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。王雪松提交的其缴纳物业费、停车费、电费等凭据均形成于2017年12月4日人民法院查封案涉房屋之后，相关购买家具家电票据显示购买人并非王雪松。现有证据不能证明王雪松在人民法院查封之前已实际占有案涉房屋。
最后，在案相关票据中并无任何王雪松支付案涉房屋价款的转账记录或票据，无法印证王雪松交纳案涉房屋购房款的主张。虽王雪松在本案二审判决作出后，申请解除了对案涉房产的查封，并取得案涉房屋不动产登记证书，但不能改变案涉房屋被人民法院查封时，王雪松对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益这一基本事实。
03
参考法律法规
第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2011]254号）
第十九条：法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。
《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》
14.金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。
广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》
11.案外人异议之诉中，案外人以借名买房为由，请求确认涉案房屋权属并排除执行，如何处理？
意见:金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。
说明:在不损害国家利益、社会公共利益的情形下，应根据实际情况判断，保护实际产权人的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。
04
律师总结
免责声明
感谢各位朋友长久以来对雷石律师事务所的关注！
一路相伴，感谢有你，雷石因你而精彩！
END
原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法 | 借名买房能对抗法院执行吗？
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