一、商品房买卖还需要去银行解压或事先征得抵押银行同意吗？
《民法典》第四百零六条颁布了新规定，给了我们一个明确的答案：
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
现今，为数众多的买房者绝大多数会通过银行抵押房产贷款购房，每月支付银行还款，但如果因置换房屋而转让抵押物（已购房屋）时，以现有相关规定，就要面临去抵押银行解压（付清抵押贷款）或者征得抵押银行同意才能将抵押房屋解压转让，否则，抵押房屋就无法完成转让交易，无法达到再交易目的。
旱逢甘霖，2021年1月1日施行的《民法典》第四百零六条对此领域作出了新规定，明确了抵押期间抵押财产可以转让，抵押权不受影响。但是抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。同时也赋予抵押权人在能证明抵押财产转让可能损害抵押权的情况下，抵押人享有将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存的请求权。因此，2021年1月1日《民法典》施行，让我们不必担心出让抵押房转让受限，放心、稳妥地行使新规定赋予我们的权益。
二、《民法典》在“房屋租赁”领域增添了什么新的内容？
即将施行的《民法典》对房屋租赁领域中也增加了多条新规定，赋予“承租人”一些新的权益，逐步改变租赁合同主体地位的优劣态势，逐步平衡房东和房客之间民事主体地位的平等。
例如：房东在租赁市场价格上涨时随意提高房租；租期未届满提前把房客撵走；出租人怠于行使通知不予赔偿承租人等等强势情形，虽然签订租赁合同，承租人却无法保障自己的权益。
鉴于实践中出现部分现象，新的《民法典》增设了 “房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”、“出租人怠于行使通知义务应承担赔偿责任“等等部分承租人权益的条款：
（一）第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
“租赁期限届满承租人继续使用，出租人没有提出异议，租赁期限为不定期”情况下，承租人便有权继续使用承租房屋，享有承租人的相关权益，直至承租方和出租方协商一致而不是由出租方单方解除合同，也就是说出租方不能向以前一样随意随时赶出房客，体现出民事法律行为主体地位的平等性。
（二）《民法典》在此条第二款增加了“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”指的是《租赁合同》期限届满，出租方和承租方有关租房权利义务终止，进行再次出租时，房屋承租人在同等条件（租金等方面）下，承租人享有优先于其他人和出租人之间成立房屋租赁法律关系的权利。
（三）《民法典》关于出租人转让租赁房屋，承租人享有的“同等条件下优先购买权”的规定，在《合同法》基础上增加了“同等条件下优先购买权”除外情形，出租人“未履行通知或有其他妨害承租人行使优先购买权的”须向承租人承担损害赔偿责任情形以及因第三人原因致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人享有减少租金或者不支付租金请求权情形：
第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
我国《合同法》针对租赁合同权利义务关系中“承租人享有以同等条件下优先购买权”作出了明确的规定。现今《民法典》在此基础上，结合我国国情及道德亲情理念新增加了 “承租人享有同等条件优先购买权”的除外情形，即：“房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外”，也就是说，出租人出卖租赁房屋的，在存有房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的情形下，承租人的优先购买权就不能再实现。
第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
上列《民法典》第七百二六条二款、第七百二十七条和第七百二十八条规定，承租人在租赁合同关系中享有的“以同等条件下优先购买权”的行使，在出租人履行通知义务后十五日内未明确表示购买或者委托拍卖方式拍卖租赁房屋，出租人拍卖前五日内通知后承租人未参加拍卖的，均视为承租人放弃优先购买权，此项权利将不再恢复享有；若出租人未通知或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人享有追究出租人承担赔偿责任的请求权，但不影响第三人和出租人之间买卖合同的效力。
三、以上简单阐述了《民法典》有关“房屋抵押”和“房屋租赁”新增内容规定情形，与日常生活息息相关，合法权益的维护是每个民事主体都值得关注的。
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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法｜浅论《民法典》有关房屋抵押及租赁新规定
