一般而言，基于双方签订的商品房销售合同，开发商负有向买受人在一定期限内交付房屋的合同义务；但物业服务合同关系一般形成于业主方与物业公司之间。
也就是说，商品房销售合同与物业服务合同系不同的法律关系，两者无必然交集，如商品房销售合同中对预缴物业费无特别约定，则买受人收房时无须先行缴纳物业费，开发商以此拒绝交房造成买受人迟延收房的，应由开发商承担逾期交房的违约责任。
2019年1月4日，江苏省海门市人民法院（下称海门法院）就受理这样一起纠纷：
2016年7月1日，王某购买某房产公司开发的商品房一套，双方于商品房买卖合同中约定了房屋建筑面积、总价、付款方式等内容，并约定交付时间为同年8月1日。合同订立后，王某于同年11月15日付清房款，并于次月领取了产权证。交房过程中，该房产公司委托某物业公司项目部统一办理交房手续，其间物业公司要求王某交纳物业管理费。双方对交付房屋钥匙时是否先交物业费产生争议。
2018年1月9日，王某书面通知房产公司要求办理房屋交接手续，该公司书面回复：
1、合同约定2016年8月1日为房屋交付期，但您一直没来收房。
2、房屋交付由物业有限公司项目部统一办理。物业已多次电话催促您过来办理交房手续，但至今未来收房。
3、请您在接到此回复后立即至物业项目部办理交房手续并缴纳2016年8月1日至2018年1月10日期间的物业管理费合计5909.2元，否则引起的一切责任由业主自行承担”。
海门法院经审理认为，合同约定交房时间为2016年8月1日，王某付清房款时间为同年11月15日，根据合同补充协议第十三条“在交房时，如买受人自身原因未付清应付房款（含银行按揭尚未发放及贷款不足应付房款的），交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起3天内”的约定，确定房产公司交房时间应为2016年11月18日。
交房条件成就后，房产公司没有按合同第十一条约定向王某发书面通知，且王某请求交付时设定预交前期物业费作为交付房屋钥匙条件，致交房未成，房产公司应承担逾期交房的违约责任，逾期交房违约金应自交房次日即2016年11月19日起算。房产公司辩称办理了产权证即视为交房，与合同补充协议第十四条“出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付”约定不符，且抗辩王某应交前期物业费后才交房屋钥匙，商品房买卖合同中并无此项约定，故对上述辩称均不予采信。据此判决房产公司支付王某逾期交房违约金75260元。
由此可见，开发商须严格按照合同约定的方式、程序、期限进行交房。商品房预（销）售合同中一般约定，开发商需在交房前的一定期限内书面通知买受人，因此开发商按期交房，首先应当以书面形式及合同约定的送达方式向购房人告知，若开发商未完整履行合同约定的通知义务，买受人可相应延后或不收房。
对于收房过程中，开发商要求先行支付销售合同未涉及的物业费、先行签署收房文件后验房等，此类情形违反合同约定的交房程序，买受人有权拒绝，由此产生逾期交房的违约责任由开发商承担。
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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法｜购房人领取房屋钥匙时是否应当先行支付物业费？
