雷石普法｜关于定金罚则的适用

定金，指以担保债权实现为目的，依据法律规定或双方当事人的约定，由一方在合同订立时或订立后至合同履行之前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方的一定数额货币的担保形式。

一、法律规定

1.《民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但是，不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

2.《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返回定金。

3.《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条第（1）款，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

4. 《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十二条：因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

二、案例分享

1.郭明与东莞市康城假日房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书【（2017）粤1971民初18772号】

主要内容：双方均有违约行为，双倍返还定金没有支持。

本院认为，根据原告提交的录像、录音资料和双方的陈述，应当认定的确存在原告要求向被告交纳首期款并签订商品房买卖合同，而被告以原告应当先交纳优惠服务费和签订《康城假日花园商铺改造委托协议》为由未收取款项亦未签订商品房买卖合同的事实。一、根据被告签订的《延期支付购房优惠服务费的申请书》以及《认购书》中关于“一口价”的约定，应当认定原告在签订认购书时明确知道原告需支付购房优惠服务费才能以《认购书》中约定的购房价格购买涉案的商品房。这一约定基于被告对其建设、销售商品房成本的考虑，不违反禁止性法律规定。因此，原告应当向被告支付优惠服务费才能按照《认购书》确定的房价支付首期款并签订商品房买卖合同。二、被告要求原告先签订《康城假日花园商铺改造委托协议》，但没有证据显示被告在签订《认购书》时已明确告知原告涉案商铺经过改造的事实，而《康城假日花园商铺改造委托协议》的确存在限制原告权利的条款，因此被告不应当以原告未签订《康城假日花园商铺改造委托协议》为由拒绝收取首期款并签订商品房买卖合同。综合前述两点，本院认为原、被告均有违约行为，导致《认购书》无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院认定被告应向原告返还定金50000元，但对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求不予支持。

2.杜振雨与唐山荣阳房地产开发有限公司、香河盛远恒业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【（2019）冀0205民初517号】

主要内容：《商品房内部认购书》应为预约合同，不具备签订正式商品房买卖合同的条件下，应当解除双方签订的预约合同。定金双倍返还不支持，原因系原告怠于履行，被告未违约。

法院认为：《商品房内部认购书》应为预约合同，合法有效，预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同及本约的预备性协议，不能因此认定本约已经成立。预约合同一方当事人奖金可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。现因原告杜振雨与被告荣阳公司已不具备签订正式商品房买卖合同的条件，故应当解除双方签订的预约合同。原告要求判令被告荣阳公司返还原告已付购房款104947元及利息损失的主张，本院予以支持。原告要求赔偿房屋差价损失125701.5元、赔偿原告已付购房款104947元的一倍的主张，均属于履行本约合同的内容，故本院不予支持。原告要求判令被告盛远公司、任美乐连带返还原告已支付给被告盛远公司的服务费人民币10万元，并赔偿利息损失，因原告未提交被告已收取服务费的收据原件，也未提交银行转账记录，本院认为应当在原告提供相关证据后，另行主张权利。

3.孙桂香与许洪伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【（2018）冀0207民初3995号】

主要内容：法院支持返还定金，不支持双倍返还，原因系不能签订正式买卖合同的责任不能归责于原、被告任何一方。

法院认为：本院认为，原、被告之间2018年10月1日签订的房屋买卖书面意向书是就买卖房屋达成的预约协议。现原告庭审中表示不再购买该房屋，双方房屋买卖预约协议应予解除。涉案房产系被告自拆迁户处购买的置换房屋，现涉案房产未取得产权登记证书，双方虽然签订了买卖房屋意向协议但就房屋买卖合同正式签订方式即是否由原拆迁置换房主参与签订房屋买卖协议等事项未能协商一致，致使正式的房屋买卖合同未能签订。原告虽交给被告20000元定金，应为订立房屋买卖合同的担保，但最终未能达成签订正式房屋买卖合同的原因系原、被告在签订房屋买卖意向书时未将签订方式充分协商一致，因此致使双方未能签订正式买卖合同的责任，不能归责于原、被告任何一方,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”故被告应返还原告20000元,原告诉请要求被告双倍返还购房定金，并支付违约金20000元，理据不足，本院不予支持。

4.黄存诚、卢春萍等与贾振欢房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【（2018）粤0403民初3085号】

主要内容：支持双倍返还定金，涉案合同约定了卖方的违约责任是双倍返还定金。

法院认为：本院认为，原告黄存诚、被告贾振欢与第三人里维公司于2017年12月17日签订的《房屋买卖合约》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同有效。合同各方均应依约履行。涉案合同系王向英代被告贾振欢签署，王向英在涉案房屋买卖交易中所实施的代签合同、代收房款（定金）、代为处理还贷赎楼等行为均有被告贾振欢的明确授权。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，王向英在代理权限内实施的上述行为对被告贾振欢发生效力，其责任应由被告贾振欢承担。原告作为买方履行了支付定金、办理按揭贷款的合同义务，且从被告于2018年3月23日和24日接受定金的行为及王向英与石明鑫的微信内容来看，买卖双方对相对方2018年4月2日之前的履行行为均无异议。还贷赎楼、注销抵押登记是被告作为卖方的合同义务，且还贷赎楼以注销抵押登记是涉案房屋办理过户登记的前提。涉案合同约定原告付清款项、签订《珠海市房地产买卖合同》及办理过户手续的时间均是“得到银行批准按揭贷款金额后15个工作日内”。被告未能及时还贷赎楼以注销涉案房屋上存在的抵押登记导致双方未能按涉案合同约定的期限签订《珠海市房地产买卖合同》并办理过户手续，被告行为已违约，应向原告承担相应的违约责任。两原告系夫妻，涉案合同虽为原告黄存诚签订，但王向英收取原告卢春萍交付定金并向其出具收据的行为实际是确认了原告卢春萍履行合同的行为。涉案合同约定了卖方的违约责任是双倍返还定金。故两原告请求被告双倍返还定金共100000元，理据充分，本院予以支持。