被拆迁户如何防范应对政府“以拆违代拆迁”？

何为违建？如何避免在拆迁中房屋被违建而遭强拆。今日雷石拆迁律师就违建认定程序及强拆程序为大家梳理一下，让更多的被拆迁户从中学习到拆迁过程中维权的法律意识及法律知识。

未经规划土地主管部门批准，未领取(或未按照)建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证(乡村建设规划许可证)，擅自建筑的建筑物和构筑物，过期的临时建筑都是违建。采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物也是违建。
“无证”不一定违建，也可有补偿：
1）获得了部分规划审批手续的房屋
例如拥有建设用地规划许可证或者选址意见书。完全可以通过改正或者补办手续的方式来获得最后的房屋建设许可证或者不动产权证书。
2）通过招商引资经有权政府或职能部门同意兴建的房屋。
先建设房屋、厂房，后续再补办手续。但是由于历史原因导致后续手续无法办理。既然政府通过招商引资的行为同意兴建，那么房屋理应具有合法性，认定违建不仅会侵犯企业合法权益。
3）认定房屋违章，需依建造时法律规定
2008年《城乡规划法》开始实施，在此之后建设房屋必须获得建设工程规划许可证。但是在此之前，建设的房屋拥有合法土地使用权，例如拥有宅基地使用权证或者建设用地批准书等，相关机关又没有下达处罚决定的，这种房屋不能轻易认定违建。

1、违建认定主体
一般情况下，对于城市违建，认定主体为县级以上人民政府城乡规划主管部门，城管（需政府委托授权批准）;对于农村的违建，认定主体为乡、镇人民政府。
2、违建强拆程序
1）立案
2）调查取证，认定违建
3）告知书（告知违建处罚的事实、理由、依据和有关权利）
4）听取陈述、申辩或者举行听证
5）限期拆除决定书
并非所有违法建筑都需要拆除，针对违建可以采取责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除等多种方式处理。只有在当事人无法采取改正措施消除影响时，才会出具《责令限期拆除通知或决定》。
针对限期拆除令，法定期限内不复议、不诉讼又不自行拆除：
6）催告，《责令限期拆除违法建筑处罚催告通知书》（告知享有陈述、申辩的权利）
7）强制拆除决定，《强制拆除违法建筑决定书》（告知复议和诉讼权利）
8）公告，《强制拆除违法建筑公告》（限期当事人自行拆除）
9) 强制执行决定，《强制拆除违法建筑通知书》
县级以上政府可以责成规划、土地、建设、城市管理综合行政执法部门等相关部门具体实施强制拆除；乡镇人民政府自行决定组织强拆。人民法院不再予以执行。

避免陷入强拆最有效的办法就是将维权时点大幅“提前”至限期拆除令作出之时。关键是及时针对强拆决定之前收到的“责令限期拆除通知书”或类似文件提起复议或诉讼，争取将其撤销，保住房子。
附相关法律法规：
《中华人民共和国土地管理法》
第八十三条依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
《村庄和集镇规划建设管理条例》
第三十七条在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施；影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。
农村居民未经批准或者违反规划的规定建住宅的，乡级人民政府可以依照前款规定处罚。
《城乡规划法》
第六十四条　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
第六十六条　建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：
（一）未经批准进行临时建设的；
（二）未按照批准内容进行临时建设的；
（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。
第六十八条　城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。
《行政强制法》
第三十五条　行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：
（一）履行义务的期限；
（二）履行义务的方式；
（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；
（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。
第三十六条　当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。
第三十七条　经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。
第四十四条　对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。