很多朋友都有过被房地产开发商套路的经历——买了房子，入住很久，房产证却一直办不下来，回头一问原因，才知道，房屋没有通过竣工验收。
这时候，购房人处分房产的权利就会受到很大限制。
问题出现了：在实践中，法律对未经验收合格即交付的房屋，房屋购买人是否可以向房地产开发商主张违约责任呢？
一种观点认为开发商通知收房，购房人签字验房收房就达成交付了，这样的观点认为开发商未验收合格即交付属于瑕疵交付，买受人未拒绝或要求补充即为同意或实际上认可变更交付条件。
另一种观点认为开发商属于违约行为，这样的观点认为商品房未经竣工验收合格不得交付属于出卖人违约，违约责任应当计算到房屋验收合格为止，因为建筑法第六十条规定建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此竣工验收合格是房屋交付使用的最低标准。
根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
二、商品房买卖合同约定的标的物为尚未建成房屋的，自交付房屋使用之日起90日；
三、商品房买卖合同约定的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。
在一起延迟交付房屋案件中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于××苑××号房。合同签订后，原告按约定支付房屋总价款677618元，被告于2012年5月16日交付合同约定的商品房，但原告直到2014年10月30日才取得房屋权属证书，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01％向买受人支付违约金”。
原告认为被告延迟交付房产证的行为违反《商品房买卖合同》第15条约定，被告应该自双方约定的原告取得房屋权属证书之次日起，按日向原告支付已付购房款0.01％违约金，共计54136元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。
本案中，原告于2012年5月16日收楼，被告于2013年12月23日将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关。按双方合同约定的办理房产证时间，被告的行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。因此，逾期办证的时间应从2012年8月16日起至2013年12月23日止，逾期办证违约金的标准按照商品房买卖合同中的约定计算，即人民币33474.3元（677618＊0.01％＊494天=33474.3元），原告主张54136元，多出部份，不予支持。
对于未及时验收交付问题，最高法院民一庭的基本意见是：首先认定开发商交付未经验收合格房屋的行为不能构成有效交付，开发商应当承担违约责任；其次开发商不构成有效交付情形下，需对购买人是否明知房屋未验收合格之事实予以查明，若买受人明知且同意接收房屋的，视为买受人放弃对开发商逾期交房责任的承担，故其再以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，法院不予支持。反之，买受人并未明知，那么开发商仍应当承担逾期违约责任。最后，买受人是否明知的举证责任，应当由开发商承担。
我们的广大房屋买受人群体，并非专业建筑人员，对房屋验收条件、程序与开发商相比，明显处于劣势，而且一般情况下主要的关注点都在房屋的朝向、外观、采光等外在结构上面，对房屋开发商基于信赖利益的前提下，很少会关注验收合格与否的问题。
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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法｜房屋未经竣工验收开发商交付买受人的，承担什么责任？
