小产权房是我国近十几年来才诞生的概念。其产生原因主要是城市房价过高，远超当地一般就业人员的收入水平，与此同时政府经济适用房、廉价房的建设无法满足住房需求。
小产权房主要有三类：
第一类是农村居民在宅基地上自行筹资兴建的房屋；
第二类是村委会和村民的集体土地上自行开发建设的房屋；
第三类是开发商出资，农村集体出地建设的房屋，这类房屋看似合法，甚至有配套的生活设施。
但是小产权房实际上是不合法的，小产权房只能转让使用权，而不能进行产权变更，也就是说小产权房不能买！
接下来就由北京雷石律师事务所的专业民商事律师对于小产权房售卖的相关法律知识进行解析。
很多人购买小产权房都是因为小产权房的价格便宜，但是购买小产权房需要有条件，否则会面临非常大的风险。
首先，说说购买小产权房进行转让，要同时满足四个条件：
2. 接受转让的一方必须是本村村民集体组织的成员；
3. 接受转让的一方本身没有宅基地，且符合申请宅基地的条件；
4. 房地一体，转让小产权房要连同宅基地一起转让。
其次，如果不满足以上购买小产权房的条件，那么购买小产权房需要承担非常多的法律风险，例如：
1. 购房时无法办理按揭贷款：不动产交易办理按揭贷款要以登记为要件，而小产权房无法办理房产登记，因此银行无法设立抵押权，也就没办法办理贷款。
2. 没办法办理房产证：出让方和受让方签订的合同不是正式的购房合同，无法办理网签和房管局备案。土地出让金也未缴纳，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，房产证办不下来。即使有证，也是镇政府或者村委会出具的证，不具备房产证的效力。
3. 违章建筑政府有权利无偿拆除：大部分的小产权房都是违建，是未经土地行政管理部门许可而使用集体用地，没有建设用地许可证和建设工程规划许可证，这样的房屋会被拆除违建，并且没有任何赔偿。一旦被拆除，将造成极大损失。
4. 违约风险巨大：小产权房的购房合同存在无效风险，一般房屋所在地段价格增长飞快，极有可能造成原出让人主动提出合同无效。即使退还购房款，对购房人来说，也是非常大的损失。
综上所述，小产权房的购房风险与其价格便宜之优势相对比，明显风险大于优势，不符合条件的小产权房购买是不合法的。
已经购买小产权房的购房人，如果遇到法律纠纷，聘请一位专业民商事诉讼律师才是维护合法权益的最有效方式。
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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法｜小产权房能不能买？
