《全国法院民商事审判工作会议纪要》45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
再审申请人吉林某城房地产综合开发有限责任公司（以下简称某城公司）因与被申请人汤某鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院（2017）吉民终××号民事判决，向最高人民法院申请再审。
某城公司申请再审称，1.一审判决程序违法。某城公司一审起诉请求解除《商品房买卖合同》，后根据一审法院的释明变更诉讼请求为撤销《商品房买卖合同》，但一审判决驳回某城公司的诉讼请求，剥夺了某城公司主张原诉讼请求的权利。某城公司并未要求法院确认双方《商品房买卖合同》的有效性，一审判决认定《商品房买卖合同》有效，明显超出某城公司诉讼请求的范围。
2.一审、二审法院对主要事实认定错误，缺乏证据证明。双方当事人之间仅有借款协议书，并不能由此确定汤某鹏支付了案涉借款。一审、二审法院在未查明借贷关系是否属实的情况下，即判定案涉《商品房买卖合同》有效并驳回某城公司的诉讼请求，没有事实依据。
3.某城公司并非借贷关系中的借款人，而是担保人。某城公司与汤某鹏签订的《商品房买卖合同》是重新设定担保的行为，该合同约定将抵押物所有权转移为债权人所有，系法律明确规定禁止的流质条款。且案涉房屋已经出卖给第三人，《商品房买卖合同》因损害第三人利益，应为无效合同。
4.《商品房买卖合同》存在重大误解，合同价款远远低于实际市场销售价格，显失公平，具备法定撤销条件。
5.《商品房买卖合同》签订之前，案涉房屋已经出卖且交付第三人占有使用，合同目的已经无法实现。且汤某鹏在明知此情况下，仍与某城公司签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，存在恶意。
6.案涉房屋部分为拆迁补偿安置房屋并签有回迁协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，回迁协议当然优先于案涉《商品房买卖合同》。某城公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
汤某鹏提交意见称，某城公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
最高院经审查认为，本案的争议焦点是：某城公司主张撤销案涉七份《商品房买卖合同》，人民法院应否支持。
关于案涉七份《商品房买卖合同》的效力问题。对合同效力的认定，属于人民法院依职权应当审查的范畴，并不局限于当事人的诉讼请求。本案系某城公司与汤某鹏基于此前的借款未受清偿，进而签订《商品房买卖合同》达成以房抵债的合意，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。某城公司主张一审法院认定《商品房买卖合同》有效超出其诉讼请求范围，没有法律依据。
《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”
本案一审中，某城公司主张其因受汤某鹏胁迫签订案涉七份《商品房买卖合同》并办理备案登记，案涉七套房屋的市场价格明显高于《商品房买卖合同》中约定的价格，双方当事人订立的房屋买卖合同显失公平，请求解除案涉七份《商品房买卖合同》。某城公司以显失公平、受胁迫为由主张权利，而合同显失公平的法律救济渠道是仅能请求人民法院予以变更或撤销，而非解除合同。
因此，一审法院向某城公司释明应变更其解除合同的诉讼请求为撤销合同，程序并不违法。显失公平系指一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使双方在从事民事法律行为时权利义务明显有违公平的情形。认定合同是否构成显失公平时，应采用主观要件和客观要件相结合。某城公司作为独立的商事主体，与自然人汤某鹏相比，并不明显处于劣势地位，且某城公司并无相关证据证明其与汤某鹏签订《商品房买卖合同》，系因受汤某鹏欺诈、胁迫，而在违背其真实意思的情况下作出，虽然案涉七套房屋的评估价值高于抵债价格，但也不宜认定《商品房买卖合同》显失公平。一审、二审判决认定《商品房买卖合同》不存在可撤销的法定情形，未支持某城公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
关于某城公司主张借贷关系不真实的问题。禁止反言原则蕴含于我国民法的基本原则诚信原则之中。即，若一方当事人因另一方当事人的陈述产生依赖，则另一方当事人不得否定其先前的陈述。某城公司一审起诉称，其通过案外人宋某某向汤某鹏借款，某城公司使用200万元并向汤某鹏偿还本金30万元及按照双方约定支付了利息。某城公司向本院申请再审中，又主张汤某鹏并未支付借款，双方借贷关系不真实，与其在一审中陈述的事实相矛盾，明显违背诚信诉讼原则，本院不予采信。
某城公司在未清偿案涉借款的情况下，与汤某鹏签订《商品房买卖合同》，属于债务到期后双方达成以房抵债合意，而非某城公司主张的双方系再次签订了担保合同。此时，案涉7套房屋并非抵押物，故本案并不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款。案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。
关于某城公司主张案涉《商品房买卖合同》损害拆迁户和第三人利益应当认定无效的问题。本院在组织双方询问中了解到：经吉林省榆树市人民法院（2016）吉0182民初1253号民事判决和吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终244号民事判决确认，案外人对案涉七套房屋享有优先权；汤某鹏已另案起诉某城公司，要求解除案涉《商品房买卖合同》、双倍返还购房款并赔偿损失共计1000余万元。
本案一审、二审判决确认案涉《商品房买卖合同》合法有效，并未损害案外人的权益，且案外人的利益已经上述生效民事判决优先予以保护。某城公司作为房地产开发商，对自己手中的房屋信息应当是清楚的，其就案涉7套房屋通过一房二卖”获取不当利益的故意显而易见，也是产生包括本案诉讼在内一系列诉讼的根源。某城公司主张汤某鹏明知案涉房屋已经出卖给第三人，仍愿意承担风险放弃此前14套房屋的抵押担保与其签订《商品房买卖合同》，明显不符合常理，其主张汤某鹏存有恶意不合逻辑。
鉴于汤某鹏以合同目的已经不能实现而提起了新的诉讼，某城公司与汤某鹏之间的民间借贷、房屋买卖合同纠纷可以通过另案处理。某城公司继续对本案申请再审，无益于化解双方之间的矛盾纠纷，也不利于节约司法资源。某城公司主张《商品房买卖合同》因损害第三人利益应当认定无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于抵债协议的效力问题，2019年11月份最高院公布的《九民会议纪要》对此进行了规定，本案裁判时间为2018年5月8日，但其裁判精神和《九民会议纪要》的规定是一致的。按照《九民会议纪要》的规定，“在认定以物抵债协议的性质和效力时，要根据订立协议时履行期限是否已经届满予以区别对待。”
同时，法院依职权主动审查合同的效力，特别是系争合同可能存在《民法典》所规定的合同无效情形时，依法确认合同无效，是法律赋予法官的职权，也属于法院裁判权的范畴。人民法院依职权审查合同效力并予以释明，是引导当事人正确诉讼的基础。实务中，债务人到期未能清偿债务，与债权人达成合意以房抵债，双方签订的《房屋买卖合同》是合法有效的,债权人可以要求债务人交付房产。
编辑：吉喆
附：房屋抵债协议范本
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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法 | 以房抵债合同效力如何？
