2016年，北京公司依生效判决申请执行上海公司，执行法院据此查封了上海公司名下房产。陈某以其2014年与上海公司签订《商品房买卖合同》，约定以上海公司名下10套房屋中的20%所有权抵偿陈某股转债形成的“借款”500万元为由提出执行异议。被驳回后，陈某提起执行异议之诉，要求解除查封、确认其对案涉10套房屋20％的所有权份额。
——案例索引：最高人民法院（2019）最高法民终286号“陈某与某公司等案外人执行异议之诉案”
第一：《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉不动产系商品房，故依法应办理所有权转移登记，方发生所有权变动效力，而该房屋现仍登记在上海公司名下，故上海公司仍为该房屋所有权人，故陈某主张对案涉10套房屋享有20%所有权，于法无据。
第二：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
上条规定了一般不动产买卖中，买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利特别保护目的而设置的特别规则。
因此，法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应严格把握该条适用前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。
本案中，首先，从陈某与上海公司所签10份《商品房买卖合同》看，该系列合同虽具有房屋买卖合同外在形式，但陈某与上海公司均认可上海公司系以案涉10套房屋中20%份额用于清偿上海公司对陈某所欠债务，双方真实意思表示为以房抵债，即陈某签订该合同目的并非为购买案涉不动产，而是为实现债务清偿。基于债的平等性，陈某对上海公司债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现价值利益。
其次，程某既未获得陈某代为接收房屋委托，亦未明确表示代表陈某履行接房义务，故程某接房行为不能当然视为陈某接房行为。此外，程某在签署商铺接房单时将房屋授权上海公司以该公司名义对外出租，上海公司并未向陈某支付过房屋租金，陈某亦未向上海公司主张收取租金，故不能认定陈某在查封之前已合法占有案涉房屋。再次，从本案认定事实看，案涉房屋合同价格远低于当地同期同类房屋市场价格，在当事人未能给出合理解释情况下，亦不应认定符合前述司法解释第28条第3项规定的支付了全部价款条件。因此，陈某主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据。判决驳回陈某诉请。
根据债的平等性原则，基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。
本文作者：北京雷石律师事务所民商事业务部 李明世
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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：雷石普法 | 以物抵债受让人，不能据此排除金钱债权强制执行
