北京雷石律师事务所

土地征收补偿关系到每一个被拆迁人的核心利益，那么到底如何分配补偿款？今日雷石拆迁律师就土地征收补偿对象及补偿款的发放汇总给被拆迁人，希望大家能够弄清自己有哪些权益，从而正确争取自己的权益。


土地征收的对象包括土地所有权、各种建筑物、构筑物的所有权、附着物及青苗的所有权、土地承包权、经营权、宅基地使用权及集体建设用地使用权等。
《物权法》第四十二条规定:为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋和不动产。
该法规定的征收对象为集体所有的土地、单位或者个人所有的房屋和不动产。属于农民集体所有的土地包括耕地、荒地、荒坡、荒沟、滩涂、宅基地、自留地、自留山、集体经营性建设用地等。
1.土地承包经营权
《物权法》第一百三十二条规定:承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应的补偿。
《农村土地承包法》第十六条规定:承包地被依法征收的，承包人有权依法获得相应的补偿。
因此，承包地被征收，相应的承包经营权应当获得相应的补偿。
2.宅基地使用权
《物权法》第一百二十一条:因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
宅基地使用权作为农民住宅的保障性权利，征收时应当予以补偿。
3.临时建筑物的征收
《土地管理法》第五十七条规定:建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。
临时使用土地期限一般不超过二年。根据以上规定，临时建筑物存续期间超过两年即失去了继续存在的法律基础，对此类建筑物，一般不予补偿。
4.无证房屋征收
《物权法》第三十条规定:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
因此，如果是合法建造的房屋，不论是否取得房屋所有权证，都应该视为合法建筑。是否属于合法建造，要根据房屋建造时的法律规定来衡量。
这些法律规定包括82年的《村镇建房用地管理条例》、87年的(88年、98年、2004年三次修订)《土地管理法》、93年的(99年修订)《村庄和集镇规划建设管理条例》、2008年的《城乡规划法》等，建造时无相关法律规定的视为合法建造。政府部门在征收过程中应对无证房屋进行调查认定和处理。
5.地上农作物、青苗的征收
地上农作物不仅包括粮食作物、经济作物，还包括树木、经济林、果树等，青苗是还未生长成熟的作物，征收时应当予以补偿。
违法种植罂粟的应强制铲除； 违背科学种植规律、人为增加种植密度或增加农作物数量的，都不予补偿。
6.其他
集体经营性建设用地使用权、地役权(以他人土地供自己土地便宜之用的权利)、探矿权、采矿权、养殖权、捕捞权等。抵押权征收可以不予补偿，针对抵押物的补偿款可以用来提前清偿债务或将之提存。

征地补偿安置费用包括土地补偿费、安置补助费、农民宅基地及房屋补偿、地上附着物和青苗的补偿费，以及被征地农民的社会保障费用等。
随着城镇化的快速发展，越来越多的农村土地被征收了，而农村土地都是集体的，所以在补偿时，不会直接发放到农民手里，补偿的分配方式会根据土地性质的不同而不同。
1.补偿给股东
已经实行农村土地股份合作制的，可以分配的土地补偿费分配对象为该土地股份合作制组织的全体股东。
2.补偿给集体经济组织
(1)征收、征用集体经济组织采取其他方式承包的果园等土地，可以分配的土地补偿费分配对象为该集体经济组织。
(2)实行统一安置的，土地征收补偿标准归该集体经济组织。
3.补偿给农民
(1)放弃统一安置的，实行安置补助费支付给被征地农民，可以分配的土地补偿费分配对象为被征地农民;实行平均分配，分配对象为该集体经济组织全体成员。
(2)农村土地没有实行家庭承包经营，仍然实行统一经营的，其分配对象为该集体经济组织的全体成员。
(3)征收、征用集体经济组织的机动地，可以分配的土地补偿费分配对象为该集体经济组织具有土地承包经营权的新增人口。

原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：干货！土地征收补偿如何分配

补偿不合理，可能某个征收环节存在问题，审查征收程序的合法性是一个重要环节。什么是正确合法的房屋征收流程，雷石拆迁律师将于下文为您解答。

1．确定征收范围
建设项目的立项需要选址，选择地址无疑要对拟征收范围内建筑、居民、环境等社情、民情进行调查摸底比较，进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估。
2．进行规划审查
项目在选址后就要进行规划审查，看是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
3．建设项目的立项　
（1） 取得建设项目批准文件
任何一个建设项目的开工建设，都必需取得建设用地所在政府计划委员会的立项批准文件，获取建设法律许可。
（2） 取得建设用地规划许可证
用地单位持建设项目批准文件到当地政府的规划局或规划办公室办理核发建设用地规划许可证。
（3） 取得国有土地使用权批准文件
用地单位在办理好前两项批文后，到当地国土资源局申请办理国有土地使用权批准文件。
4．拟定征收补偿方案
市、县级人民政府作出征收决定前需要由房屋征收部门拟定征收补偿方案。征收补偿方案应当包括征收方案和补偿方案两方面，具体内容应当有征收的详细理由、如何补偿、补偿的落实等诸多方面。这里需要注意：
（1）房屋征收与补偿的主体是政府 。
（2）房屋征收与补偿的组织实施主体是房屋征收部门 。
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
5．对征收补偿方案征求公众意见
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
7．举行听证会
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
8．社会稳定风险评估
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。
9．开设征收资金专用账户
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
10．作出征收决定，及时公告
市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
11．房屋征收部门组织调查登记
房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
12．暂停新建、扩建、改建
房屋征收部门应当将不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过1年。
“房屋征收范围确定后”，指的是政府的房屋征收公告发布之日起。
13．签订补偿安置协议
房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
14. 作出补偿决定，予以公告
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
15. 申请法院强制执行
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：征收补偿程序是否合法——应该从哪些方面审查？

在当今社会，房屋对于每个人的意义是不言而喻的，在个人财产中占据着重要地位。但很多人在面临房屋征收或是拆迁中，显得手足无措，以至于稀里糊涂的就被拆了房，拿着微不足道的拆迁款买不到合适房屋。雷石拆迁律师在接触大量案例后，发现被征收人往往不注意以下的违法行为，而导致未能维护好自己的合法权益！

房屋未评估或评估报告未认可

对被征收房屋价值进行补偿，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值未经评估，征收补偿方案确定的补偿标准明显低于“类似房地产的市场价格”的，依据该补偿方案作出的征收决定或补偿决定应予以撤销。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。否则，征收补偿方案会因为对被征收人显失公平而被撤销。
征收方提供的房屋价值评估报告，即使有被征收人的房屋价值报告，但没有取得被征收人签字或者盖章的现场勘查报告，由此作出的房屋价值评估报告不能作为征收房屋补偿的依据，征收方依据该评估报告所做出的房屋征收补偿决定，会因为事实不足被予以撤销。

补偿决定违法
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议，补偿决定仅按照一种补偿方式作出的，属于违法。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。在未能达成征收补偿协议的情况下，行政机关作出的补偿决定应包括“货币补偿和房屋产权调换”两种方式。当征收补偿协议仅仅认定被征收人选择的补偿方式为产权调换，但被诉补偿决定确定的是货币补偿方式，就侵害了被征收人的补偿选择权，违法。

评估机构违法
房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，由其他方式确定。在作出房屋征收决定前先行确定房屋征收评估机构属程序违法。
评估机构的选择程序需要合法。需要先发布房屋征收评估机构选择的公告，后作出房屋征收决定，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款有关“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定，违反法定程序。征收补偿决定对被征收房屋的权属认定错误的，该补偿决定应予撤销。

违建强拆违法
面对违法建筑，行政机关作出强制执行决定前应以书面形式事先催告当事人履行义务，经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，也不提出行政复议、行政诉讼的，行政机关可以作出强制执行决定。京师律师提示，公示催告程序必不可少，且要载明救济途径和方式。

原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：征收补偿如此低，原因竟是如此！

被征收房屋的面积计算，无疑会直接影响到被征收人所能获得的补偿安置。那征收补偿领域所称的“房屋面积”，究竟是指哪种计算标准的面积呢？是通常所说的“建筑面积”“套内建筑面积”还是包括“公摊”的面积呢？

一、法律规定

《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准……
综上可知，在房屋征收实践中，所谓“面积”指的是建筑面积，而非套内建筑面积或者单纯的使用面积。

二、概念释明

使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。简言之就是在你的房子地面上铺地毯，能够铺得上的全部面积就是使用面积了。
套内建筑面积：根据1995年的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第6条规定，套内建筑面积由以下三部分组成：1. 套（单元）内的使用面积；2. 套内墙体面积；3. 阳台建筑面积。即套内建筑面积为以上三者之和。
公用建筑面积与“公摊面积”：《规则》第8条规定，公用建筑面积由以下两部分组成：1. 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2. 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 
“公摊面积”：根据《规则》，我们用整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，即为整栋建筑物的公用建筑面积了。分摊到每套房屋头上的这部分面积，就是老百姓口中的“公摊面积”

三、实践要领

雷石拆迁律师提示：实践中北京、上海、江苏、天津等地的地方性规定中均沿用了《条例》和《办法》中“建筑面积”的表述。而一些地方城市则在其征收补偿细则中额外对用于补偿的产权调换房屋的“套内建筑面积”进行了规定，要求安置房的这一面积不得低于被征收房屋的套内建筑面积。这样的规定，无疑对于被征收人而言是更有保障的。 
若被征收人对证载面积有异议，或者房屋在领证后又进行过加盖、翻建，那么就需要房屋征收部门委托专业的测绘机构对被征收房屋重新进行面积测量。被征收人对测绘面积结果不服的，可以在对房屋价格评估报告的复核、专家委员会鉴定乃至于对征收补偿决定的诉讼中提出，因为这属于据以作出补偿决定的重要事实依据。
有时被征收人可考虑自行委托测绘机构对房屋重新进行测量，将测绘结果作为证据提交专家委员会或法院作为参考。不过一般而言，对面积本身的技术层面上是不至于出现太大矛盾纠纷的，矛盾更多的出现在“无证面积”的处置标准上。

原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：拆迁补偿中的“房屋面积”，你知道多少？

集体土地被征收了，怎么判定征收是否合法？结合《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》等相关法律及政策，雷石拆迁律师对于征收集体土地的条件、程序的规定给大家普及征地拆迁相关法律常识。


《中华人民共和国宪法》 第十条：城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
由此可知，“公共利益”是征收的基本前提。

审批不同性质、不同面积的地需要得到审批的部门级别不同。土地越重要、面积越大审批的部门级别就得越高。
国务院审批：
（一）征收基本农田的或者征收的土地中含有基本农田的。
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。
（三）其他类型的土地超过七十公顷的。
（四）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。
省级人民政府的审批：
由省级人民政府批准，省政府批准征地的同时需要报国务院备案。征地权限为基本农田以外的耕地35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，包括基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的。

申请政府信息公开：
征地环节中有任何问题都可以申请政府信息公开，通过这个渠道来了解更多的征收政策和规定以及征收行为的合法性。

原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：土地被政府征收——如何判定是否合法？