国有土地上商铺被征收拆迁会有哪些补偿具体分为两种情况：
第一种情况
房子实际用于经营，并且房产证上房屋用途为商用。这种情况的商铺没有任何争议，具体拆迁补偿项目及计算方式如下：
1、房屋价值的补偿。
根据国务院590号令规定，有两种补偿方式：纯货币补偿，可参考周边同地段商铺的价格争取;产权置换，可按照房子实际面积去争取同地段最低拆一平还一平。
2、停产停业损失的补偿。
需要结合房子实际经营年限、营业收入综合停业限期等因素确定。具体有以下几种计算方法：
①由评估机构评估来定。
②按照生产经营效益等指标，结合相关的公式确定。例如北京市：停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限。
③原则上按照被征收房屋市场评估价的百分比确定。例如上海市：因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
④按照经营面积计算。例如济南市：一次性停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米200元，其他非住宅用房为每平方米150元。
3、搬迁费及过渡费用补偿。
搬迁费可以根据实际需要估算确定;过渡费用可结合具体过渡期限和每月租房费用确定。
第二种情况
房子实际用于经营，但是房产证上是住宅，就是通常所称的“住改非”。这种情况和真正的商铺还是有一定区别的。
实践中，这种情况，房屋价值的补偿不能直接按照商铺去争取，但实践中可以参考住宅和商铺之间的价格争取。其他征收补偿项目比如停产停业损失、搬迁费和过渡费可直接按照上述第一种情况中去主张。
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实践中常见的违法拆迁行为有哪些？你该怎么办
拆迁补偿中，大多数被拆迁人都反映同样的问题：相关部门对被拆迁人的补偿数额都比市场价要低。有的因没有签订补偿协议，拆迁方便对被拆迁户实施了断水、断电、断路以及半夜噪音等逼迫式搬迁的手段。那么，面对这些违法强拆强征、使用逼迫手段让老百姓搬迁的我们应该怎么办呢？
六大违法拆迁现象
由行政机关或者开发商等主体强拆违法
随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，“行政强拆被取消”，由街道、乡镇、区或市政府及其主管的局、办或者开发商实施的行政强拆是违法拆迁。
司法强拆申请程序严格
实施强拆是在区、市政府向法院申请，由法院执行，强制拆迁与否拟全部由法院作出裁决，行政部门不再具有强拆决定权。
证件不齐全的拆迁违法
拆迁必须要有相应的审批文件，例如说：建设项目批准文件、建设用地规划许可证（附用地范围图）、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案，属于产权调换的应当附产权调换房屋的基本情况、临时过渡方式和过渡期限等内容、本地银行出具的拆迁补偿安置资金存款证明、拆迁中涉及依法由政府代管的房屋、教堂、寺庙、文物古迹、军事设施的，应当有主管部门批准的文件
……
没有谈妥补偿就强迫搬迁
应当先补偿后搬迁，即让被拆迁人先拿到房子、或先拿到钱、或先拿到临时安置费、或先拿到周转用房以后才搬家，先拆迁后补偿是违法拆迁。
拆迁的方式方法要符合法律规定
采取暴力、威胁、中断水、热、电气和道路等强迫拆迁的是违法拆迁，并应根据情节给予赔偿、劳教或判刑处罚。
拆迁要有合法保障
在被拆迁户未拿到补偿金、或未拿到有明确地点、面积的产权调换房屋或周转用房的情况下法院实施的强拆是违法拆迁。
拆迁方应履行的程序
1、房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
2、房屋征收范围确定后，市、县级人民政府应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
3、房屋征收范围确定后，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被拆迁人千万不能做
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门会以书面形式通知有关部门暂停办理上述相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应载明暂停期限。暂停线最长不得超过1年。
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在拆迁补偿不合理时，被征收人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼，也可以与拆迁人进行协商。
拆迁补偿协商处理
一留足证据，以备万一
在拆迁之初，被拆迁人一定要关注和搜集拆迁人和政府部门颁发的文件，其中包括：拆迁公告，拆迁地块的建设项目批准文件，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，谁是拆迁单位，城市房屋拆迁资格证书，相关部门下发的拆迁许可文件，以及两个内部文件(拆迁计划、拆迁方案和银行拆迁补偿安置资金的证明)。其中，两个内部文件需要通过提请政府信息公开或诉讼才能看到，还要关注通知甚至公开信，以及安置补偿实施细则或办法。
二补偿谈判，可以录音
在拆迁公告发布后，如果有拆迁公司找到被拆迁人洽谈，被拆迁人要索要他们的授权委托书，让他们出示工作证和拆迁人员的资格上岗证。因为拆迁人很有可能动用社会闲散人员恐吓威胁被拆迁人。与拆迁办工作人员沟通时，在必要时做录音，“这些话可能作为将来协商谈判取得重要补偿的信息线索，有些被拆迁户没有固定证据，很难证明对方的口头承诺”。
三不实评估，可以重评
在评估公司人员上门时，被拆迁人也要让他们出示相应评估公司的资质及上岗证件，在评估报告中“与房屋实际面积，装修情况，层高不符的地方，要提出质疑，要让评估人员详细记载，必要时要他重新评估”。
对于已达成拆迁补偿安置协议的被拆迁户，一定要注意向拆迁公司索要协议原件。“有些恶劣的拆迁人先让你签字，所有补偿金额、面积、楼号都是空白，与口头不一致”。
四行政裁决，理性表达
被拆迁人在行政裁决阶段，不应采取不理会、不到场、不表达的做法，而是要利用程序性权利，充分表达自己的意见，要注意行政裁决调解会上查看“记录人员是不是完整地记录了你的意见”。
五强拆之时，拍照录像
在行政裁决接近尾声时，要对自己的房屋状况，物品进行拍照录像，因为“程序走到这里，就可能面临强拆”。即便行政裁决之后面临强拆，被拆迁人也要拨打110，并找合适的位置和角度将强拆过程拍摄下来，以保存有效的证据。
拆迁补偿诉讼时效拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式、过渡期限及有关问题协商达不成协议的,由市房屋拆迁主管部门裁决;拆迁人或被拆迁人是市房屋拆迁主管部门的,由人民政府裁决。如属市政建设工程拆迁的,裁决应自收到拆迁人全部有关的有效文件和资料之日起三十日内作出。
当事人对裁决不服的,可在接到裁决书之日起十五日内向市人民政府申请行政复议或向人民法院提起诉讼。在复议或诉讼期间,拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转房的,不停止拆迁的执行。但拆迁时应对被拆除房屋及其附属物作勘察记录,并向公证机关办理证据保全。
拆迁补偿诉讼材料
1、身份证明，证明你具有合法的诉讼主体资格。
2、与征用方签订的补偿合同或者协议，确定应该取得的补偿款数额。
3、被告的身份信息情况，工商登记信息情况。
4、被征收土地的所有权证或使用权证明。如承包合同等。
5、地上附着物估价的证明。如房屋的数量、面积、种植物的品种、粮食的市场价格等。
6、征地补偿、安置方案公告、征地方案等政府征地的文件。
拆迁补偿诉讼流程
1、起诉。起诉人在知道具体行政行为作出6个月内起诉。
2、审查受理。人民法院在收到起诉状后7日立案或裁定不予受理。
3、答辩。人民法院应当在立案之日起五日内，将起诉状副本发送被告;被告应当在收到起诉状副本之日起十日内向人民法院提交作出具体行政行为的有关材料，并提出答辩状;人民法院应当在收到答辩状之日起五日内，将答辩状副本发送原告。
4、开庭。
5、作出判决。
6、上诉。对于不服一审判决的，应当收到判决书后15日内向上一级人民法院上诉。
7、开庭审理或书面审理。
8、判决或裁定。依法改判或裁定撤销一身裁定、维持原判决或裁定、裁定发回重审。
9、申诉。
起诉条件 
征地拆迁产生纠纷的，当事人提起诉讼的，通常为行政诉讼。提起行政诉讼的起诉条件有：
1.提起诉讼的是行政诉讼法上适格的原告，在征地拆迁诉讼中的原告通常是被拆迁人。
2.有明确的被告，通常为拆迁人、房屋和土地的征收人或者相关部门。
3.事实根据包括案情事实和证据事实，需要提供关于征地拆迁中的被拆迁房屋的产权证以及拆迁通知等，能证明拆迁事实和违法拆迁的证据。
4.选择正确的征地拆迁纠纷的受诉法院。
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争取合理权益，6大维权突破口！
01
价格评估
Q:价格评估是个啥A:价格评估就是我们通常所经历的补偿价格评估。主要是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。
Q:价格评估适用啥A:房屋的价值评定较低，违反法律规定不按照市场价格进行。
遇到征收情况的所有被征收人。
Q:价格评估有啥用A:为了保障使被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收类似房地产的市场价格。国务院590号令第十九条明确规定，被征收房屋的价值应当由具有相应资质的房地产评估机构按照评估办法确定。
Q:价格评估怎么用A:一般情况下，评估机构由被征收人协商选定，协商不成的可以通过多数决定、随机决定等方式确定。
02
听证程序
Q:什么是听证？A:听证是征收过程中，出现的行政行为的争议问题，由非本案调查人员主持，听取调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政行为建议与法律依据，并听取当事人的陈述、举证、质证和申辩及意见的程序。
Q:听证程序谁能用A:对于有争议的征收行为可以提出异议。遇到征收行为争议的被征收人。
Q:听证程序有何用？A:由听证程序参加人就有关问题相互进行质问、辩论和反驳，从而查明案件事实，通过公开、透明的方式捍卫主权。
Q:听证程序怎么用A:由行政机关依职权举行、被征收人申请。
03
信息公开
Q什么是信息公开？A行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，或依照法律规定和本机关的职权，向申请人公开相关征收信息的行政行为。
Q信息公开怎么用？A在征收过程中没有公开的信息、审批文件等。征收过程中什么都不知道的被征收人。依被征收人向相关的行政部门申请。
Q信息公开有什么用？A可以用以核查拆迁方的行为是否依照相关的文件规定进行实施的征收行为。
04
行政复议
是什么：行政复议是公民、法人或者其他组织不服行政主体作出的具体行政行为，认为行政主体的具体行政行为侵犯了其合法权益，依法向法定的行政复议机关提出复议申请，行政复议机关依法对该具体行政行为进行合法性、适当性审查，并作出行政复议决定的行政行为。
谁能用：不服征收过程中行政行为的被征收人。被征收人不服相关部门作出的行政行为，认为其行为侵犯了合法权益的。
怎么用：是由被征收人向相关部门提出。
05
行政诉讼
是什么：行政诉讼是个人、法人或其他组织认为国家机关作出的行政行为侵犯其合法权益而向法院提起的诉讼。
谁适用：被征收人对相关部门作出的行政行为有争议，认为其行为不公平，违反了相关法律法规，侵犯了自己的合法权益的。
有何用：是被征收人通过司法途径解决征收争议的一种方法。
怎么用：由被征收人提起诉讼。
06
理性谈判
是什么：交涉谈判是双方对有待解决的问题互相磋商，交换意见，寻求取得某种程度的一致或妥协从而达成协议的过程。
适用谁：在征收过程中，部分征收方违反相关的法律法规，采取不适合的方法实施征收的。
有何用：可以通过证据陈列、律师善辩口才和逻辑思维钳制征收方按照法律规定给出安置补偿利益最大化，为被征收人争取最大安置补偿利益。
怎么用：由征收双方提出。
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房屋拆迁被断水断电，我该找谁维权？
最近由冯巩、毛俊杰、刘昊然、牛莉等主演的影片《幸福马上来》一经上映就受到大家的热烈关注，其中关于火锅店面临拆迁的事情引发了大家的讨论，为防止深夜被强拆，冯巩饰演的调解员“马尚来”还睡在了废墟中。
那在现实生活中，面对拆迁，究竟该怎么办呢？拆迁人与被拆迁人本就是一场斗智斗勇的互相博弈。但这并不意味着拆迁方可以违反法律达到目的。目前，尽管国务院三令五申，强调拆迁过程中不得通过断水、断电、断路等非法方式强行逼迫拆迁，而且法律也有明确规定，禁止在拆迁过程中非法进行断水断电。
法律规定
《中华人民共和国电力法》第26条规定：供电营业区内的供电营业机构，对本营业区内的用户有按照国家规定供电的义务；不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电。
《中华人民共和国电力法》第29条规定：供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电，不得中断。因供电设施检修、依法限电或者用户违法用电等原因，需要中断供电时，供电企业应当按照国家有关规定事先通知用户。
《城市供水条例》第22条规定：城市自来水供水企业和自建设施对外供水的企业应当保持不间断供水。由于工程施工、设备维修等原因确需停止供水的，应当经城市供水行政主管部门批准并提前24小时通知用水单位和个人;因发生灾害或者紧急事故，不能提前通知的，应当在抢修的同时通知用水单位和个人，尽快恢复正常供水，并报告城市供水行政主管部门。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条的规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
如何维护自身合法权益？
01若是供水供电公司的问题，拆迁户应该这样做1. 在出现断水断电情况后，要及时拨打报修电话，要求他们尽快抢修。在拨打电话报修时最好能够录音采证。
2. 如果电话报修后，仍然得不到处理，供电（水）公司不能及时予以修复，则需要以书面报修申请的方式向对方提出，书面报修申请需要以邮寄的方式送达。邮寄最好选择中国邮政，即通常所说的EMS，防止对方拒收，且保留好纸质的回执和妥投的证明材料，便于以后在诉讼中作为证据向人民法院提供。
3. 一般来讲，用户和供电（水）公司是供电（水）合同关系，受我国《合同法》调整，只要被拆迁人不出现欠缴水电费的情形，合同客观上能够履行，通常情况下应该是胜诉的。但需要注意的是供电（水）公司只负责维修用户室外的电（水）故障，而对于用户室内故障的维修，则由专业修理工人或者物业公司负责。
02若是政府部门的问题，拆迁户应该这样做1. 向当地纪检监察部门投诉，要求其出面纠治其违法行为，并追究相关责任人的责任；
2. 如果当地纪检监察部门不管，可以向上级纪检监察部门反映，同时向上级党委、政府部门举报下级政府的违法问题；
3. 向法院提起行政诉讼，要求法院确认其行为违法，并要求赔偿相关损失
（注意：起诉县级人民政府必须向中级人民法院起诉）。
03若是开发商的问题，拆迁户应该这样做1. 拨打110电话报警，要求警方处理。如果警方不作为，可以向上级公安机关反映，或者向当地检察院举报其不作为；
2. 如果公安机关认为不构成立案条件，可向法院提起刑事自诉，要求其承担相应责任；
3. 如果不构成刑事自诉条件，可向法院提起独立的民事诉讼，要求恢复原判并赔偿相关损失。
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就算拆“违建”，也要有规矩!
为了尽快完成拆迁的工作，拆迁工作人员往往会想出各种办法。实践中，在拆迁的时候，有些地方政府部门发现无证房屋就说是违章建筑，不管三七二十一就要求建房人限期自行拆除，否则就组织人员进行强拆。这种做法对不对呢，显然是不对的。
从法律上讲，认定和拆除违章建筑需要经过严格的法定程序，这些程序是怎样进行的呢？
01 立案
这个程序中要注意哪些行政机关有权立案查处违章建筑：一是规划局或者规划委员会。这是法定部门，城市里的违章建筑由它来管。二是城市管理综合行政执法局。也就是大名鼎鼎的城管，城管有没有权利来管违章建筑，主要看它是否得到省级政府的授权，三是乡、镇人民政府。它的执法范围是乡、村庄规划区范围内，简单讲就是在农村的违章建筑由它来管。除了上述部门，其他部门都没有权利查处违章建筑。实践中有国土局或者国土所、住房和城乡局、房管局等来查处违章建筑的，这是错误的。
02 调查程序
在调查中，应当注意以下几点：
第一、调查人员不得少于2个人。
第二、调查人员要主动出示执法证件。
在实践中，很多地方得执法人员在调查时往往是不出示执法证件的。面对这种情形，建议被处罚的人可以主动要求他们出示证件，并记录下他们证件上的相关信息（比较重要的信息有姓名、编号等），这样方便日后维权。
第三，在被询问以及在签署笔录时要谨慎。
在行政执法中，常见的笔录有《现场检查笔录》、《现场勘验笔录》、《调查笔录》，执法人员让你签字时，你一定要看清笔录上的内容，如果发现内容与你说的或者与事实不符时，一定要求他们修改，执法人员嫌麻烦不愿意修改的话，建议你就不要签字。
在这之中要注意，一是笔录有好几页纸的话，那每一页都要签字，并在最后签字的时候不要与笔录内容有太大空间，以防他们事后添加内容。
03 决定程序
1、告知，听取陈述、申辩
这个主要是保证被处罚人的知情权、陈述权、申辩权。执法人员在作出处罚决定前，一般会书面告知被处罚人行政处罚的事实、理由和依据。被处罚人有权陈述、申辩，如果执法人员拒绝听取当事人的陈述、申辩，行政处罚决定不能成立。
2、听证
对于听证程序，被处罚人还是要重视一下不要错过这个程序。错过这个程序，虽然可以在这之后的比如行政复议、行政诉讼程序中得到救济。雷石拆迁律师建议您还是尽量不要错过听证。
03 处罚决定书的送达和执行
执法机关如果决定要进行处罚，会作出并向被处罚人送达《行政处罚决定书》。
一是签收
很多人认为自己不签收，这个处罚决定书对自己就不发生法律效力，这是错误的，现行法律规定，如果你拒绝接收处罚决定书，执法人员可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把法律文书留在你的住所即视为送达；也可以把法律文书留在受你的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。
二是积极应对处罚决定书
如果你错过了听证程序，也不要紧。对违章建筑的处罚决定书，按照法律规定，自送达之日的第二日起，你可以在2个月内提起行政复议，或者三个月内提起行政诉讼。
三是建议聘请律师维权
因为这是一个法律程序，非专业人士驾驭不了。雷石拆迁律师将随时接受您的咨询和委托。
在此，再次提醒各位拆迁户：
法律不是你在网上或者书店中看到的法律条文，也不是某个权威学者对法律的解读，更不是法律课堂上的理论讲解。甚至可以这样说，同样是律师，如果他不是专业从事拆迁的律师，对拆迁业务来讲，这位律师也是外行，就别说在遇到拆迁的时候临时下功夫苦读熟读拆迁相关法律的拆迁户了。我们每个月都能接触到拆迁户自己照猫画虎式的进行维权到无法操作时向我们求助的情形，更糟糕的是90%以上这种情形我们也无能为力了，原因就是他把法律程序操作的已经不可挽救了，由于时间的原因，我们无法一一罗列他们的错误之处供大家借鉴。我们只想对这样的人说，不要拿自己的重大利益当儿戏当自己法律水平的试验品。
四是处罚决定书生效，才可以依法拆除违章建筑
处罚决定书发生法律效力有两种情形：
一种就是被拆迁人不行政复议也不行政诉讼，过了三个月，处罚决定书就发生法律效力了；
另一种是被拆迁人在两个月内提起行政复议，接着又提起了行政诉讼经过一审二审后就发生法律效力了。
只有在这两种发生法律效力的情形下才可以拆除违章建筑，言下之意就是说发现了没有经过审批或者无证的房屋后，不是说拆就拆的，而是要经过严格的法律程序后才可以拆除。
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雷石拆迁律师【干货】：商铺拆迁问题大汇总
在拆迁中，商铺、企业拆迁算是较为特殊的一种情况。因为商铺、企业的拆迁既要涉及产权人的拆迁补偿，也要涉及商户的补偿问题。一般来讲，商铺补偿往往高于普通住宅房屋，商铺拆迁中出现的纠纷也十分普遍。经常有被拆迁人咨询雷石拆迁律师关于自家商铺或企业拆迁的问题：“律师，我家的门面要拆迁了，我觉得补偿少，可以提高吗？”还有的当事人作为承租商户经营商铺，这时候一旦遭遇拆迁，承租方能获得相应补偿吗？
1
获得补偿的承租户
在实际拆迁过程中，有的房东为了方便独自领取拆迁补偿中的商铺经营补偿，会提前将租户赶走。或者在合同即将到期时，故意隐瞒拆迁信息，不续签合同，这样承租人就会非常被动。所以，想要获取合理的拆迁补偿，一定要保障在合同期内，即承租期内，需续签协议时不要大意，及时续签。
其次，要保障自家的商铺拥有合法有效的营业执照，并保证登记地址和经营地址一致。除此之外，还要注意房屋本身是否是合法建筑及税务缴纳的合法性。
2
如何应对补偿价格不合理
依照我国相关法律法规，被拆迁人如果对拆迁方的评估结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
被拆迁人向原估价机构申请复核估价，评估机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。被拆迁人另行委托估价机构评估的，受托评估机构应当在10日内出具估价报告。
被拆迁人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。
3
拆迁补偿有哪些
（1）商铺在面临拆迁的时候，主要的补偿项目：
A，土地使用权补偿。
B，房屋补偿。
C，装修费、搬迁补助费。
D，临时安置补助费、经营性补助费。
E，停产停业补偿。
F，设备设施搬迁费等。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定。
（2） 若土地是租赁的，地上物自建的，遇到拆迁的时候可以获得如下补偿：
A,添加建筑物房屋补偿。
B,停产停业损失。
C,装修附属物搬迁费。
D,相关设备的补偿。
4
维权建议
（1）要根据自己土地和房屋的面积、性质、用途及房屋所在地的区位价来要求进行评估补偿。
（2）对于自己因为拆迁造成的停产停业损失应当根据自己的经营效益来进行计算，一般对于停产停业这块的补偿是根据前三年的效益，有三到六个月的补偿。
（3）自己对店铺的装修、添加的附属设施都要进行评估补偿。
（4）因店铺搬迁产生的搬迁费要进行合理补偿。
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揭开“逼拆”的真面目，原来不过如此
征地拆迁的补偿安置协议，对于被拆迁方来说是非常重要的权益保护措施，这其中不仅仅包括同意拆迁的各种事项，还包括对征地、拆迁的补偿以及安置等相关重要内容的规定，一旦签署协议，协议双方即达成合意，不得随意反悔。但在现实状况中，很多拆迁方为尽快完成拆迁事宜，往往采取一些强迫的手段，逼迫被拆迁人同意，接下来，雷石拆迁维权团队带您了解下面几种典型的“逼签”手段：
工作单位施压
被征迁人很多是有工作单位的，遇到征地拆迁，政府首先利用工作单位给职工进行施压，要求这一批工作人员带头先签，如果不签就会影响升迁或者评奖评优。很多家庭碍于家人在单位工作，单位给的压力太大不得不签。
捆绑式逼签
拆迁办将多户征迁户捆绑一起签，如果其中一户不签，剩下的签了也暂时拿不到相应的补偿和奖励，必须捆绑一起的征迁户全部签完才能享有。那么，已经签的征迁户就反复要求没签的快签，乡里乡亲、左邻右舍的不厌其烦上门要求签字，谁能受得了呢？
“特殊”谈话
也有一些拆迁工作人员不凶不闹，就天天上门找你谈话、找你喝茶，致使被征迁人无法进行正常的经营生活，拆迁工作人员以这种软磨硬泡的方式逼得被征迁人不得不签字换个清静。
社会闲杂人员的无端骚扰
在征地拆迁过程中的签字阶段，被征迁人还可能遇到许多社会闲杂人员，整天无所事事，干扰居民正常生活，有的甚至上门恶言相向要求尽快签字。
以上种种我们不难猜到是拆迁单位捣的鬼，那这种逼签方式是否合法呢？答案是否定的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条：“市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
“逼签”的手段层出不穷，被征迁人是否就只能屈服。其实摆在被征迁人面前最好的武器一直在身边那就是——法律。只有通过法律途径才能真真正正维护到自身合法权益，拿到合理的补偿。
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作为被拆迁方，你该怎么谈？
近年来，拆迁方和被拆迁方存在的利益冲突导致拆迁方对被拆迁方使用了层出不穷的各种方式。不仅仅是明面上的强拆逼迁，更有各种暗地里的拆迁陷阱让被拆迁人猝不及防，被拆迁人争取合理的拆迁补偿款的过程中其实更是一场博弈，其中陷阱重重，被拆迁人稍有不慎便陷入陷阱，造成维权的被动局面。被拆迁人该如何规避拆迁方的陷阱，究竟不能和拆迁方谈什么？
今天雷石律师事务所拆迁维权团队将为大家进行讲解。
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不和拆迁方谈政策
对于拆迁程序、补偿方式等问题，国家法律、法规早有规定，根据规定被拆迁人其实都可以拿到不降低自身生活质量，生活水平的补偿。但为了压缩拆迁成本，提高拆迁效率，不少拆迁方便拿政策说事来辩驳被拆迁人，地方政府所谓的拆迁政策，自然是为了其完成拆迁工作而制定的，为了行使其职权和方便其管理所用。但是，政策不等于法律，更不能违反法律，各级行政部门在征收土地或者房屋的过程中，要严格按照法律规定去作为，任何超越法律的界限都是违法的。
被拆迁人当遭遇政府以“政策”来打压时，首先要保持定力，不可随意妥协，拆迁方所谓的“政策”在很多情况下并非红头文件，并不具有法律效力。被拆迁人通过法律途径击破政府违法点，便极可能获得更多的拆迁补偿。
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不谈拆迁奖励，重要在补偿
拆迁方为完成拆迁任务，往往会使出浑身解数，经常会利用搬迁奖励作为诱饵，往往奖励越高期限越短。雷石律师事务所拆迁维权团队提示大家，切勿冲动签下补偿协议，一定要根据相关规定计算出自己房屋应当补偿的数额，以此来决定是否签订拆迁补偿协议。根据我国相关规定,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。
被拆迁人一定要做到心中有数，羊毛出在羊身上，不可轻信拆迁奖励之说，根据规定应当拿到的补偿被拆迁人都有权利进行争取，任何机关部门都不能进行克扣。
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不谈没有完整纸面协议的补偿
在实践中，很多被拆迁人没有正规的协议，只是与由拆迁方随意的写几项如房屋面积、单价、装修损失等内容，甚至没有签订协议或只是签订了空白协议。根据实际维权的经验，拆迁补偿协议的主要内容有主要包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面，被拆迁人在签订补偿协议之前，一定要仔细审阅所签的补偿协议对下列条款是否有明确的规定。
（1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；
（2）安置用房面积、标准和地点；
（3）产权调换房屋的差价支付方式和期限；
（4）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；
（5）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；
（6）违约责任和争议解决的方式；
拆迁补偿协议的内容一定要具体明确，空白协议和内容约定不明确的协议都绝不能签。虽然拆迁补偿协议采用空白协议和约定不明确的协议形式都是不合法的，但在实际维权过程种，被拆迁者因举证困难而时常陷入被动。
雷石拆迁咨询电话：010-516-60618
原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：作为被拆迁方，你该怎么谈？
拆迁标准这边看，偏听偏信无悔路！
很多农民朋友留言说，自己家的房子被征收，每平米才给几百块钱，带屋带院儿一整套农房折算下来都买不到，想知道国家规定的补偿到底是多少？
关于拆迁补偿数额（标准）有没有具体的“国家规定”的问题，答案是：并没有。但这并不意味着地方拆迁可以毫无底线地胡乱定价，更不意味着拆迁征收可以以超低价格强买强卖，实际上农村征地拆迁补偿还是有一定的依据的。
土地补偿▲▲▲
征地补偿主要是指耕地征收补偿。根据《土地管理法》的规定，集体土地征收补偿主要由三部分组成：
一是土地补偿费，也就是针对土地权利发生转移给予的补偿；
二是安置补助费，是针对土地承包经营权人或者说因土地征收而失地的农民后续生计给予的保障性补偿，这部分补偿不一定是以现金形式到达被征地农民手里，还有可能是以保险、就业等形式实现；
三是地上附着物和青苗补偿费，这部分补偿的数额往往最少，但实际上与安置补助费的计算也有着千丝万缕的关系。
根据《土地管理法》第四十七条规定，耕地征收的补偿费用是根据土地年产值来进行计算的。根据《征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）》的规定，征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。
总的来说，征地补偿的确定依据主要有两个，原则性的前提是确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，具体标准则是“脱胎”于土地的年产值。被征地的农民朋友们需要注意的是自己面临的征收补偿标准所依据的土地年产值是何时、何地的标准，最终给出的补偿标准是否能够满足确保失地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的基本要求。
房屋补偿▲▲▲
说到集体土地上房屋拆迁补偿的问题，就不得不提宅基地的问题。农村建房需要满足一定条件从而获批宅基地，当房屋拆迁时宅基地会被一并征收，虽然宅基地的所有权一直是村集体经济组织所有，但丧失了宅基地使用权的被拆迁农民的住房安置问题也是必须被考虑进补偿范围内的。
如《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》中规定， 房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成，计算公式为房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
其中宅基地区位补偿价按照（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安 置面积/户均宅基地面积的标准，由区县人民政府以乡镇为单位确定、公布并报市国土房管局备案。
当地住宅指导价则由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定；房屋重置成新均价的具体安置标准则由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。
实践中，宅基地房屋拆迁主要有货币补偿和房屋安置补偿两种，有条件的地区也可以另行审批宅基地。对于已被纳入城市规划区的集体土地上的房屋，根据实际情况也有可能参照同区域国有土地上房屋征收的补偿标准确定补偿价格，无论如何基本前提都是保障被拆迁农民的原有居住和生活水平不降低。
无论是宅基地房屋拆迁征收，还是耕地征收，农民朋友们都要密切关注征收补偿安置方案的内容，把握提出修改意见、参与听证会的权利，催动征补方案向合理方向改进。
征拆补偿的实际数额标准在实践中是有很明显的“地域性”的。如果有被征拆农民认为自己得到的补偿不合理、无法保障自己和家人的正常生活生计的，还是建议大家咨询专业律师维权，雷石拆迁律师随时接受您的咨询，专业的拆迁律师结合法律法规的有关规定，以及长期积累的经验能帮助到大家争取到满意的补偿。
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原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：拆迁标准这边看，偏听偏信无悔路！