北京雷石律师事务所

雷石普法｜经营性房屋租赁合同无效，装饰装修费用如何赔偿？

雷石普法

在上一篇文章《经营性房屋租赁合同解除后，装饰装修费用如何赔偿？》中我们结合一则具体案件探讨了一下经营性房屋租赁合同解除后，装饰装修费用如何赔偿的问题，那么如果合同自始无效的话，承租方所投入的装饰装修费用能否取得赔偿？

如果可以，应如何赔偿呢？

参考案例：

2016年7月6日，甲公司与乙公司订立《租赁合同》，主要约定，乙公司从甲公司处租赁1号房屋，租赁期限自2016年7月6日至2036年7月5日；租赁用途为办公；乙公司可根据自己需要对承租房屋适当进行改造，但主体结构不能改动。

合同订立后，甲公司将1号房屋交给乙公司，乙公司支付租金。乙公司动工对房屋进行修缮，室内进行装修，对院落及围墙均有修缮。

2017年5月23日，北京市规划委员会作出限期拆除决定书，1号房屋属逾期未拆除的城镇临时建设工程，限期拆除。

现甲公司诉至法院要求确认双方签订的房屋租赁合同无效并要求乙公司腾退1号房屋。乙公司提出反诉要求甲公司赔偿装修损失。

法院认为：

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

1号房屋系临时建筑，甲公司与乙公司签订的房屋租赁合同无效。出租人同意承租人装饰装修，合同无效后，对于已经形成附和的装饰装修物，出租人不同意折价利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。

本案中，甲公司在与乙公司签订《租赁合同》时虽向乙公司披露了“房屋无产权证”，但未向乙公司披露涉案房屋及院落系超期临时建筑的事实，致使乙公司产生长期租赁的心理预期，并在此预期基础上投入大量资金对房屋及院落进行修缮以及室内装修等工程。

因此，导致《租赁合同》无效的主要过错在于甲公司，甲公司应对上述合同无效造成的损失承担主要责任，乙公司承担次要责任。

律师总结

北京雷石律师事务所：赵森杰律师

首先，装饰装修费用的损失由双方按照导致合同无效的过错进行，对双方的过错比例的确定，应根据个案来区分判定。

但是，在没有特殊约定或者特殊情况下，认定出租人的过错大于承租人，出租人对于装修损失承担主要责任。

其次，对于装修损失的确定，在房屋租赁合同无效的情况下，出租人与承租人关于房屋租赁期限的约定亦无效，因此不能按照合同约定的租赁期限分摊装修费用，出租人和承租人应对纠纷发生时现存装修物进行工程造价评估鉴定，当按照装饰附和物的现值分担损失。

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雷石普法｜员工在职期间患精神疾病，企业能否辞退？

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案例分享：杨钱芸、宁波兴达卫视电子有限公司劳动合同纠纷二审民事判决书【（2017）浙02民终1763号】

一审法院查明事实：

钱芸于2008年4月1日进入兴达公司工作。2015年3月至同年7月期间，杨钱芸平均实发工资为2881.80元/月。2015年8月15日，杨钱芸因罹患精神疾病住院，此后未再回公司上班，兴达公司也自该日起停止向杨钱芸发放工资。

双方签订有劳动合同，最后一份劳动合同期限为2014年5月1日至2017年4月30日。2015年9月30日，兴达公司向杨钱芸出具解除（终止）劳动合同证明书和失业人员登记证明书，解除（终止）劳动合同证明书载明：“杨钱芸同志，本单位与你签订的劳动合同，因合同到期原因，依据劳动合同法，决定于2015年9月30日与你解除（终止）劳动合同”。为让杨钱芸领取失业金，双方又签订了一份期限为2008年4月1日至2015年9月30日的劳动合同。

2016年3月30日，杨钱芸向宁波市鄞州区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求兴达公司支付违法解除劳动合同赔偿金46512元、6个月病假工资8208元、2015年5天未休年休假工资1368元。后兴达公司于2016年4月初让杨钱芸在一份落款日期为2015年9月30日、内容为“因本人身体不适，要求辞职”的辞职报告上予以签字。

2016年5月19日，宁波市鄞州区劳动人事争议仲裁委员会裁决兴达公司支付杨钱芸2015年8月15日至同年9月30日期间的病假工资2119.90元、2015年度3天年休假工资1192.50元，驳回了杨钱芸的其他仲裁请求。该裁决为终局裁决。

一审法院认为

杨钱芸因患精神疾病于2015年8月15日开始住院治疗的事实清楚，从双方提供的现有证据及陈述来看，杨钱芸本人于2015年9月30日及之前并无明确向兴达公司作出过解除劳动关系的意思表示，法医精神病鉴定意见书亦明确杨钱芸在9月30日无民事行为能力，而兴达公司主张的杨钱芸嫂子金赛文并非杨钱芸法定代理人，也未取得杨钱芸法定代理人的相关授权，即金赛文并无权代表杨钱芸向兴达公司提出解除劳动关系。

虽事后杨钱芸在兴达公司的要求下在辞职报告上予以了签字，但该辞职报告形成时间是在杨钱芸申请劳动仲裁之后，且经原浙江省奉化市人民法院判决认定杨钱芸为无民事行为能力人，故杨钱芸本人作出的该行为不具有法律约束力。

由此，兴达公司主张系杨钱芸提出解除劳动关系，证据不足，不予采信。

一审法院判决：

一、宁波兴达卫视电子有限公司支付杨钱芸违法解除劳动关系赔偿金5763.60元；

二、宁波兴达卫视电子有限公司支付杨钱芸病假工资2119.90元；

三、宁波兴达卫视电子有限公司支付杨钱芸2015年度未休年休假工资1192.50元；上述一至三项，限于判决生效后五日内履行完毕；

四、驳回杨钱芸的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

二审法院维持原判。

律师观点

北京雷石律师事务所：湛娜娜

员工在职期间且在入职后且试用期满后患精神疾病，依法可享受医疗期。企业不得随意解除劳动合同，在符合解除条件下，需严格按照劳动合同法的规定操作。

《劳动合同法》第四十条规定，“有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：（一）劳动者患病或者非因共负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的”；企业在处理该问题时，需注意以下问题：

1、员工患病法定医疗期有多长。医疗期期限长短取决于员工累计工作年限和本单位连续工作年限。《企业职工患病或非因工负伤医疗期规定》第三条规定，企业职工因患病或非因工负伤，需要停止工作医疗时，根据本人实际参加工作年限和在本单位工作年限，给予三个月到二十四个月的医疗期。

2、医疗期满后，企业能否解除劳动合同。这也是需要分情况讨论，如果患精神病员工法定期满后康复，企业当然不能解除劳动合同；如果法定医疗期满后不能从事原工作，也不能从事企业另行安排的工作，企业可以解除劳动合同，但同时需要根据法律规定支付患病员工经济补偿。

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雷石普法｜经营性房屋租赁合同解除后，装饰装修费用如何赔偿？

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经营性房屋租赁是指租赁用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。

与一般居住用房屋租赁不同，由于经营性房屋租赁的主要用途为开展经营活动，承租方往往会在前期投入大量成本进行装饰装修，在此种情况下如果经营性房屋租赁合同因故解除，承租方所投入的装饰装修费用能否取得赔偿？

如果可以，应如何赔偿呢？

参考案例：

2016年11月，甲公司在其微信公众号中发布招商信息，打造儿童主题综合服务平台。

2016年11月29日，乙公司从甲公司处承租407室房屋经营婴幼儿水育馆，约定租赁期限为“2+3年”。

2019年初，因在407室房屋从事0-4岁儿童水域培训，违反国家规定，门头沟区消防支队对甲公司、乙公司作出行政处罚决定。

乙公司诉至法院要求解除租赁合同并要求甲公司赔偿装修损失及经营损失等。

法院认为：

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

本案根据消防部门作出的处罚决定以及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的规定可知，甲公司将不能进行儿童活动场所的房屋出租给乙公司，导致乙公司无法实现租赁目的，双方的《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行。

根据《房屋租赁合同》的约定，甲公司交付的租赁房屋与本合同约定严重不符，导致乙公司无法正常使用的，乙公司有权解除本合同。

据此，乙公司于2019年3月4日当庭向甲公司提出解除《房屋租赁合同》，符合合同约定，故法院确认双方的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除。

甲公司作为招商企业，明知四层以上不能用于儿童培训，仍然通过微信公众号等平台对四、五层进行儿童青少年培训招商，并将407室房屋出租给乙公司作为儿童培训使用，违反了国家的强制性规定，存在过错。

乙公司作为专门从事儿童教育培训的机构，对相关的法律规定及与其行业有关的强制性规定应当知晓，其承租甲公司四层开办婴幼儿水育馆，从事儿童培训项目，违反了国家强制性规定，亦存在过错，故乙公司应当对合同目的不能实现负次要责任。

综合考虑双方的过错程度，法院酌情确定甲公司对乙公司的损失承担70%的责任，乙公司对其自身损失承担30%的责任，甲公司按照上述比例赔偿乙公司装修残值损失。

关于装修残值的计算年限，根据《房屋租赁合同》关于租赁期限为2+3年，乙公司在2年经营期内可以退租且不扣除保证金，以及乙公司享有续租优先承租权等约定可以确定，双方租赁合同于2年期满后是否终止的选择权在乙公司，只要乙公司愿意继续承租并按合同约定的期限提出申请，甲公司就应当与其签订续租协议。

可见，乙公司在签订合同之初具有租赁五年的预期，并按此预期投入资金进行装饰装修，故本案应以五年合同期为标准来计算装修残值。因合同解除后乙公司继续占有使用房屋，故乙公司实际使用并经营的截止日期为装修残值的评估基准日，据此计算装修损失。

律师总结

北京雷石律师事务所：赵森杰律师

对于经营性房屋租赁合同解除后是否需要赔偿装修损失时首先要明确合同解除的原因，明确合同解除系出租方违约、承租方违约、双方违约，还是因不可归责于双方的原因，以此确定是否赔偿以及赔偿的比例。

其次，赔偿的具体数额应以装饰装修的剩余价值为依据，主要通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。在确定装修残值时，要明确装修残值的计算年限和残值评估基准日期。

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雷石普法｜合伙协议可以只约定收益不担风险吗？

雷石普法

案例：陈xx、王x民间借贷纠纷案【（2018）冀09民终6250号】

七原告与被告陈xx原系同事关系，二被告陈xx、王x系夫妻关系。2009年3月19日原告张洪增代表其他六原告与被告陈xx签订合作协议，约定七原告向被告承揽的京沪高速公路静海出口绿化工程投资700000元，收益率每年不低于45%，两年按投资额的90%确保七原告的收益率，七原告不参与工程项目的一切管理工作，同时约定该绿化工程所有风险均由被告承担。协议签订后，七原告分两次汇给被告人民币700000元。

2015年3月15日被告陈xx为原告书写借条一份，内容为：“今借到张洪增现金人民币柒拾万元整，用于绿化工程，双方约定借款产生收益陆拾叁万元整,两项合计人民币壹佰叁拾叁万整，在此期间于2014年2月还款壹拾万元，于2015年3月15日还款壹拾万元整。目前尚欠张洪增现金壹佰壹拾叁万元整（工程未完成），借款人陈xx，2015年3月15号”。

2015年8月10日，被告陈xx、王x为原告出具承诺书，对还款方式、期限、数额进行承诺。对以上原告提交的合作协议、借条、承诺书，被告陈xx认可其真实性。原告另提交落款时间为2017年7月7日的说明一份，用于证明截止到2017年7月7日被告尚欠原告1038665元的事实，被告陈xx以该说明系复写件为由，不予认可。诉讼过程中经双方核对均认可截止到开庭之日，被告共计偿还原告人民币311135元，在此过程中本院多次组织双方调解，但双方未能达成调解协议。

一审法院认为

原、被告于2009年3月19日签订合作协议，约定原告向被告陈xx承揽的京沪高速公路静海出口绿化工程投资700000元，期限两年，自2009年3月20日至2011年3月19日，投资收益率每年不低于45%，两年按投资额的90%确保原告方的收益率，同时约定原告方不参与工程项目的一切管理工作，不承担如安全、逾期、延期付款等一切风险，该工程从开始到验收期间的一切问题和后果全部有被告方承担。

从该合作协议内容看，原告作为投资方不参与经营管理，无论盈亏均按期收回投资及固定收益的约定，不符合投资行为共同经营、共负盈亏、共担风险的构成要件。因此，该份投资协议是名为投资，实为借贷的协议。

二审法院认为

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”，

第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力的大小进行判断，并公开判断的理由和结果”。一审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核。针对陈xx、王x上诉请求中争议的事实，一审法院已依照法律规定公开了判断的理由和结果，一审法院的判断符合法律规定，本院予以支持。

2009年3月19日的合作协议中，被上诉人作为投资方不参与经营管理，无论盈亏均按期收回投资及固定收益的约定，不符合投资行为的共同经营、共负盈亏、共担风险的构成要件，一审认定该份投资协议是名为投资，实为借贷的协议，并无不当；且2015年3月15日，陈xx向被上诉人出具借条，以借条的形式对被上诉人的投资本金和收益进一步明确，以及2015年8月10日陈xx和王x出具的承诺书，上述证据均能印证双方形成的是名为投资实为借贷的法律关系；一审法院认定双方之间系民间借贷关系，事实清楚，适用法律正确。

同时，一审法院依据《审理民间借贷案件》第二十八条规定，依据2015年3月15日陈xx出具的借条中记载的金额，以及其后上诉人偿还被上诉人款项的事实，认定上诉人尚应偿还被上诉人的借款金额及利息，并无不当。

驳回上诉，维持原判。

律师评述

北京雷石律师事务所：湛娜娜

很多人在投资时，只想获得投资收益，不愿意承担投资风险，但是在合伙投资协议中，这类约定只享收益不承担风险的条款，是得不到法律保护的，此类条款会因为违法而无效，根据我国民法通则的规定，个人合伙最典型的特征是各合伙人共享收益、共担风险。

如果一方只约定取得固定的回报，而不承担任何风险，则其性质会被认定为违反法律规定的保底条款，合同中该条款无效。

在司法实践中，法官同样会认定该条款无效，认定实质的法律关系，这种合伙投资协议会被视为名为合伙、实为借贷的法律关系。

当“投资协议“被认定为无效时，按照合同法的规定，借贷人应该偿还投资人的本息，但只能按照同期银行贷款利息来收取所得利益。

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雷石普法｜原发疾病是否要承担民事赔偿责任？

雷石普法

民事纠纷中，因原告自身的原发疾病导致入院治疗，这部分费用应该由谁来承担呢？

下面通过一则案例来看一下此类纠纷的解决方案。

案例如下：

原告叶某与被告王某因生命权、健康权、身体权纠纷诉至法院，叶某向法院提出诉讼请求如下：

1、请求依法判令王玉森赔偿叶晶医疗费4,322.73元、护理费971.58元、误工费882.66元、伙食补助费600.00元、营养费180.00元、交通费36.00元，合计6,992.97元；

2、诉讼费由被告承担。案件事实与理由如下：原告居住在××区。2019年4月25日被告家跑水，将原告家厨房和客厅顶部浸湿并损坏，原告找被告协商解决结果发生争执。

4月28日上午，双方在继续协商过程中，原告在自己家中被被告肘部击伤，原告身患较为严重的心脏病，由于和被告口角情绪波动并受外力击打，原告当时发生昏厥跌倒并抽搐。

120将原告送至医院抢救并检查治疗，原告先后在附属医院和人民医院诊治，此纠纷经过船营公安分局北山派出所调查调解未果。

原告共住院6天并发生上述费用。依据《侵权责任法》及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，原告提出上述诉讼请求，恳请法院依法支持，以维护原告合法权益。

被告辩称，原告陈述的与事实不符，本人与原告从来没有任何肢体接触，我跟她说话都是和颜悦色，原告多年前就有心脏病，是旧病复发去治疗的，与我没有任何关系，费用与我无关，本案公安机关已经介入，并提取了当时的笔录，如果我对原告有肢体侵害，公安机关一定会依法处理。

综上，原告的告诉没有依据，请予以驳回。

经审理认定如下事实：王玉森与叶晶系上下楼邻居关系，王某租住在××区。

2019年4月25日，王某租住的房屋因漏水将叶某家房屋及家具造成损坏。

2019年4月28日，双方在叶某家对维修问题协商过程中，叶某突发疾病，经120救护车送至北华大学附属医院救治。

根据叶某自述及检查数据（急诊病历未体现对是否有外伤进行检查）医院初步诊断为：脑血管病、高血压病、呼吸性碱中毒、胸部外伤、腹部外伤。并建议患者住院治疗，但叶某及其家属拒绝住院。

2019年4月30日，叶某入吉林市人民医院住院治疗，入院诊断为：冠状动脉粥样硬化性心脏病、急性冠脉综合征、心功能2级、高血压3级（极高危险组）、甲状腺功能减退症。

叶某于2019年5月6日出院，共计住院6天，花费住院费4,974.06元。叶某认为，导致其入院治疗是因在与王某协商维修过程中，双方发生争执，且王某对其有肘击行为造成的，故诉至本院，要求王某赔偿其经济损失。

另，法院于2020年7月20日，依原告申请前往船营公安分局北山派出所调取叶某与王某纠纷一案证据。据派出所民警介绍：该案接警后，没有对当事人取任何笔录，也未见过叶某本人，物业公司向派出所反映，纠纷发生时没有看到叶某被打的情况。

法院认为，本案的争议焦点是，事发时叶某突发疾病及住院治疗是否因王某造成。根据叶某提供的现有证据，以及本院取证情况，无法认定王某与叶某协商过程中有肢体接触或过激语言，即无法认定王某与叶某突发疾病及住院治疗有直接关系。故叶某要求王某赔偿其医疗费等损失的主张，因其未提供相关充分证据加以证实，本院不予支持。

北京雷石律师事务所：吴蓉律师

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雷石普法｜商品房买卖中惩罚性赔偿的适用情形

雷石普法

商品房买卖是指房地产开发商作为出卖人与买受人订立的房屋买卖合同，该房屋买卖合同的出卖人只能是开发商，而生活中常见的二手房买卖则不适用商品房买卖的相关法律规定。

商品房买卖中的惩罚性赔偿条款，正是为了规范房地产开发商的销售行为，予以买受人更多的救济权利。

一、发生于合同订立后，卖方恶意违约

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同解释”）第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

以上两种情形以出卖人恶意违约，买受人缔约目的无法实现而请求解除买卖合同为前提。

二、发生于合同订立时，卖方欺诈

《商品房买卖合同解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

以上三种情形以订立商品房买卖合同时，出卖人故意隐瞒重大事实，以欺诈方式订立合同，买受人无法实现合同目的致合同无效或者被撤销、解除为前提。

三、适用惩罚性赔偿的前提问题

首先，该请求权的主体是商品房的买受人。

其次，该惩罚性赔偿仅适用于《商品房买卖合同解释》中第八条、第九条规定的两种卖方恶意违约情形及三种卖方欺诈情形。而出卖人以宣传虚假广告形式促成商品房买卖交易、房屋存在质量缺陷、房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符等其他欺诈与违约行为，不适用惩罚性赔偿的条款，出卖人仅需承担一般性违约责任。

再次，惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人若主张惩罚性赔偿，应当首先请求确认买卖合同无效或者请求撤销、解除买卖合同。若买受人不在诉讼中一并请求确认买卖合同无效或者请求撤销、解除买卖合同，仅主张要求出卖方承担惩罚性赔偿，则法院不予支持。

最后，惩罚性赔偿不同于一般的违约赔偿。一般情况下，合同因一方违约而解除，违约方承担违约责任，责任的承担范围为履行合同可获得的利益，该类赔偿主要以填补损失为目的；而惩罚性赔偿，是以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除需要填补买受人的损失外，还需另行承担惩罚性赔偿责任，以维护买受人的合法权益。

北京雷石律师事务所：刘畅

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雷石普法｜租赁合同无效情形以及装修残值的补偿

雷石普法

农村土地是否能够建设房屋出租？

租赁合同有效吗？

如果实际租赁了一段时间，承租人又进行了装修改造，对这部分的价值应该怎么处理呢？

法条规定

《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

某当事人与村民小组之间签订了一份租地协议，这份协议可以证明的是向村民小组租赁土地给该当事人，该当事人有权在这片土地上建造房屋，虽然协议有土地承包经营合同章，但因土地为农用地性质并没有改变，在房屋建造后也没有获得相关的房屋产权证明，故以此主张系争房屋为合法建筑，可能会被判决依据不足。而且一般这种农用土地合同都是有明确约定禁止转租给农村集体外的他人的，据此，将无产权证的房屋出租给第三人，违反相关的法律规定，双方签署的房屋租赁协议应属无效。

另根据合同法第五十八条之规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

律师总结

北京雷石律师事务所：吴蓉律师

所以，在一份租赁协议被判无效以后，如果能够证明乙方有过错，对对方造成了损失，应予以赔偿，因为该无效合同取得的财产应当予以返还，如果装修残值可以作为损失进行主张，则应对过错程度予以明确并依据比例分担这部分损失。

一般承租人会对土地性质有所了解，在明知合同可能无效的情形下，承租了房屋，造成的损失一般由承租人承担较大比例，由出租人承担较小的比例分担财产损失的责任。

律师提示：租房需要首先明确房屋性质，避免租赁违建房屋，因无效合同产生纠纷难以解决。

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雷石普法｜“定金”和“订金”你分得清吗？

雷石普法

实务中，大家常常会混淆“定金”和“订金”的概念，虽然只有一字之差，但在法律上的意义是有着很大区别的。

只有定金在法律上有明确规定，而订金往往是根据交易习惯所形成。

那么“定金”与“订金”具体有哪些区别呢？

一、定金概念及特点

定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；

但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”

第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

从以上法律条文可以总结出定金具有以下几个法律特征：

1、定金是具有惩罚性的。其中“无权要求返还定金和双倍返还定金”的规定都是定金担保的惩罚性的具体表现。

2、定金担保的主体具有特定性。即债务人只能自己为自己提供债的定金担保。

3、定金担保的标的物具有特定性。即法律规定定金只能以金钱偿付。

4、定金担保有最高限额的规定。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。

5、定金具有双向担保功能。尽管只是一方当事人为一定金钱的给付行为，但定金担保可以约束双方当事人，任何一方违约，均可适用定金罚则。

6、定金担保适用范围仅限于合同之债，而不适用于其他债的担保或者作为反担保。

二、订金的概念及特点

订金只是一个习惯用语，并不是一个法律概念，因此并不具有定金罚则的效力。

一般而言，订金的交付应当理解为预付款的交付，其目的不外乎解决收受订金的一方的资金周转短缺，从而增强其履约能力。

一般会认为是一种单方行为，最终会作为预付款融入总价款里，或者退款给给付方。

三、定金与订金的区别

1、定金合同属于主合同的从合同，无论定金合同是否生效、成立，均不影响主合同的效力。而订金合同隶属于主合同的一部分，如果当事人依约定应交付订金而未交付，主合同不成立。

2、给付定金的一方如果不能依照约定履行债务，则无权要求返还定金；收受定金的一方不能依照约定履行债务，则应当双倍返还定金。而交付或接受订金的一方不履行合同债务，不会发生丧失或者双倍返还订金的后果。

3、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。

律师总结

北京雷石律师事务所：刘畅

“定金”和“订金”虽只有一字之差，但它们在法律上的含义是千差万别的。

订金不能产生定金所有的法律效果，更不能适用定金罚则。

但也正式因为订金属于交易习惯的一种类型，没有具体法律条文所约束，因此在实践中，交付了订金而一方未履约，一般情况下是可以退还的。

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雷石普法｜刑事案件的羁押期间计算问题

雷石普法

每次接受犯罪嫌疑人家属的委托，家属最关心的莫过于嫌疑人的羁押期间问题、还有量刑刑期的问题，那么今天我们来整理一下关于刑事案件羁押期间计算的问题。

在每个阶段，羁押期间有所不同，批准和审查机关也不一样，为了更好的维护嫌疑人的合法权益并为之申请取保候审或者变更其他强制措施，委托律师办理刑事案件必定是最好的选择。

一、拘留期限最多37天

依据《刑事诉讼法》第69条公安30天，检察院7天。

二、侦查应该7个月结束（超过七个月的由最高人民检察院报请全国人民代表大会常务委员会批准延期审理）

依据《刑事诉讼法》第124条，基本2个月，如果案件复杂可以经上一级人民检察院批准延长一个月；

《刑事诉讼法》第126条，交通不便、团伙、流窜、取证困难的经省、自治区、直辖市人民检察院批准或者决定，可以延长二个月；

《刑事诉讼法》第127条，对犯罪嫌疑人可能判处十年有期徒刑以上刑罚，经省、自治区、直辖市人民检察院批准或者决定，可以再延长二个月。

三、审查起诉不超过6个半月

《刑事诉讼法》第138条，人民检察院对于公安机关移送起诉的案件，应当在一个月以内作出决定，重大、复杂的案件，可以延长半个月；

《刑事诉讼法》第140条，要求公安机关退回补充侦查不得超过两次，时间不得多于5个月。

四、一审9个半月

《刑事诉讼法》第168条，人民法院审理公诉案件，应当在受理后一个月以内宣判，至迟不得超过一个半月。有本法第一百二十六条规定情形之一的，经省、自治区、直辖市高级人民法院批准或者决定，可以再延长一个月。

最高人民法院关于执行《中华人民共和国刑事诉讼法》若干问题的解释第157条，在庭审过程中，公诉人发现案件需要补充侦查，提出延期审理建议的，合议庭应当同意。但是建议延期审理的次数不得超过两次。法庭宣布延期审理后，人民检察院在补充侦查的期限内没有提请人民法院恢复法庭审理的，人民法院应当决定按人民检察院撤诉处理。

最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定法释〔2000〕29号，附带民事诉讼案件的审理期限，经本院院长批准，可以延长两个月。

五、二审4个半月

《刑事诉讼法》第196条，基本期限为1个半月，重大复杂可延长一个月；

法释〔2000〕29号可再延长两个月。

六、发回重审5个月，一审2个半月，二审2个半月。

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雷石普法｜正当防卫的防卫限度问题探究

雷石普法

正当防卫是法律赋予公民同违法犯罪行为作斗争的一种手段，目的在于在遇到危险情境下，国家公权力不能及时介入时，公民能够以正当防卫的手段及时自救，保护个人利益、公共利益、国家利益不受非法侵害，从而更好地维护社会公平正义。

但正当防卫的的防卫权也不是可以任意行使的，公民需要在法律限度内来行使自己的权利，超过必要的防卫限度，可能会造成防卫过当。

本文首先对正当防卫进行概述，接下来阐述正当防卫的防卫限度认定问题及其具有的重要意义。

一、正当防卫的概述

正当防卫是大陆法系刑法上的一种概念。为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的，应当负刑事责任，但是应当减轻或者免除处罚。

对正在进行行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架以及其他严重危及人身安全的暴力犯罪，采取防卫行为，造成不法侵害人伤亡的，不属于防卫过当，仍然属于正当防卫，不负刑事责任。

从对法律条文理解的角度来看，笔者认为构成正当防卫需要满足以下五个条件：

一是起因问题，需要有不法侵害行为发生；

二是时间问题，正当防卫举措必须发生在不法侵害正在进行时；

三是限度问题，正当防卫不能超越一定限度；

四是目的问题，正当防卫必须具有保护合法权益免受不法侵害的目的；

五是对象问题，正当防卫所针对的对象必须是不法侵害者本人。

其中就正当防卫的防卫限度问题，学界争论较多，也是笔者分析的重点。

二、正当防卫中“必要限度”的认定

由于现实在生活中防卫案件本身具有相当的复杂性和多变性，因此如何正确界定正当防卫与防卫过当，是当前司法审判环境中较难把握的一个问题。

根据刑法规定“正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的应当负刑事责任”。

首先判定“明显超过”，从字面意思理解，可以很明显感知到是以明显高于对方的暴力行为实施防卫行为；

其次判定“重大损害”，指防卫者行为导致的损害结果是重大而非轻微的，这里包括人身损害和财产损害，所保护的法益明显大于所伤害的法益，这样显然不能达到保护法益的目的。

最后对于“必要限度”的判定，我国学界有关“必要限度”的理解有多种学说，包括“基本相适应说”、“客观需要说”以及“折衷说”，下文来具体阐释这三种观点。

第一种观点是“基本相适应说”，该学说认为，防卫的必要限度是指防卫行为在手段、强度、后果、性质等方面需要与不法侵害行为大体相适应，可以从损害所造成结果的轻重、大小等方面来进行衡量。如果防卫行为明显超过侵害行为，造成了不应有的损害，就是超过了“必要限度”。

第二种观点是“客观需要说”，该学说认为，防卫行为足以有效制止不法侵害行为为“必要限度”，只要出于正当防卫的目的在不法侵害进行中进行防卫，无论对不法行为人造成的损害轻重，均不认为是防卫过当。认为正当防卫的必要限度是正当防卫的客观需要，只有当正当防卫的强度超过了应由的强度才能算作是正当防卫，这样才能有效遏制不法侵害行为的发生。防卫是否超过必要限度，要从防卫的实际需要出发，进行全面衡量。因为正当防卫从本质上说是同犯罪分子作斗争，为保护自己、他人、社会公共或国家利益迫不得已实施的防卫行为，是为了制止不法侵害，维护社会稳定的必要之举。因此为达到这一目的，所使用的强度就不应该被不法侵害行为的强度加以限制。

第三种观点是“折衷说”，该学说是对“基本相适应说”与“客观需要说”的折中与调和。折衷说从两个方面考虑正当防卫的必要限度:一方面要考察防卫行为是否为制止不法侵害所必需，防卫行为的强度与侵害行为的强度基本相适应；另一方面还要判断防卫行为与不法侵害行为造成的结果是否基本相适应，即是否造成了不应有的损害。如果防卫人对不法侵害人造成的损害明显大于不法侵害人可能对防卫人造成的损害，即为防卫过当。

从上述三种学说来看，“基本相适应学说”提出了必要限度的一般衡量标准，强调相适应而不是苛求绝对的等同。防卫行为可以超过但不能明显超过不法侵害行为本身，这样有利于保障公民对于防卫权的合法使用。

但是该点过分强调了防卫行为与侵害行为客观方面的相适应性，忽视了正当防卫的目的，是鼓励公民踊跃同不法侵害行为作斗争。

而“客观需要说”过分强调了正当防卫的目的，过于空泛，难以作出具体判断。相比较而言，“折衷说”既着眼正当防卫的目的，又将制止不法侵害作为最基本的内容，同时，又强调防卫行为与不法侵害行为相适应，兼具了“基本相适应说”与“客观需要说”的长处，弥补了二者的不足，成为了刑法学界的通说。

三、正当防卫的必要限度运用到司法实践中应当注意的问题

在司法实践过程中，正当防卫的必要限度问题一直是较难认定的问题。对正当防卫的必要限度应当从防卫程度以及防卫导致的后果两方面进行考虑，还应该结合具体案件的各种主客观因素，进行综合分析。

在认定正当防卫的结果限度时不能进行硬性规定，应当给予一个弹性空间以便更好地达到更好的法律适用效果;而在认定强度限度时，不可脱离防卫者的心理因素、环境条件、防卫时间等其他条件因素，必须做到具体案情具体分析。

律师结语

北京雷石律师事务所：刘畅

关于正当防卫的限度问题，应该加强理论和实践相结合，在理论上确定一个较为具体的概念，才能在司法实践中更准确的认定正当防卫行为的合法性。

总之，正当防卫的目的是为了排除和制止不法侵害保护公共财产和公民的人身财产安全。

对于正当防卫限度问题的研究，有利于鼓励人民同违法犯罪行为作斗争，及时消除制止不法侵害行为，有效惩治犯罪，对保护社会稳定有着重要且积极的作用。

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