雷石普法|房屋买卖中,阴阳合同是否有效?

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    在二手房买卖过程中,买卖双方为了降低交易成本,逃避税费,往往会签订两份交易价格不同的合同,真实的交易价格比较高,但这份并不提交到税务和房管部门,而是把另一份交易价格比较低的合同提交登记备案,并以比较低的价格缴纳税费。还有的是一份较低价格的是双方的真实交易价格,另有一份虚高的价格,拿到银行争取更多贷款。这都属于俗称的“阴阳合同”。


雷石普法|房屋买卖中,阴阳合同是否有效?

    阴阳合同的目的往往是为了逃避税费或骗取贷款,从这个角度讲是违法的。实践中,因阴阳合同引起的纠纷也不少。甚至很多时候,双方因为履行合同中的其他情况发生纠纷,一方反悔,但觉得自己的理由不充分,转而以阴阳合同违法无效为由向法院起诉,要求确认合同无效或终止合同。那么阴阳合同是否合法?如果无效如何处理?如果合法,以哪份合同为准?


首先,阴阳合同如果是为了逃税等非法目的,肯定是违法的,相关条款是无效的,但是双方的房屋买卖行为本身并不违法,因此房屋买卖行为还是可以有效的。
    基于这个认识,如果双方因阴阳合同为由发生纠纷,没有特殊情况和约定的话,以此为由是无法认定合同整体无效,或因此解除合同的。



其次,存在阴阳合同的情况下,应以哪一份的效力为准?
    阴阳合同有的是以两份内容基本相同,但价格不同的合同形式出现的。有的是以一份低价合同,再加一份或数份以装修折价或其他形式的折价出现的补充协议组合出现的。但不管以哪种形式出现,在实践中认定双方的真实交易内容是关键。


    哪个交易条件、交易价格是双方的真实意思表示,在合同文本中应该能体现得出来,如果体现得不清楚,可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。



再次,对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理?
    当事人以阴阳合同为由到法院起诉,要求解除合同或确认合同无效时,往往是理直气壮,而在实践中法院往往认定双方真实的交易意思表示有效,当事人往往就无法接受,指责法院对违法行为不理不管。


    实际上,司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责,追回贷款应由银行来进行,这其中如构成犯罪,也应移送公安机关先行立案侦查,再处理。


    当然,按民事诉讼法的相关规定,法院在审理过程中发现违法犯罪行为,可以通知相关职能部门处理,或提出相应建议给相关主管机构。当事人自己,也可以向税务机关、银行等相关单位举报。但毕竟,从民事诉讼的角度讲,法院审理双方的房屋买卖纠纷,还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。


    最后,签订阴阳合同存在风险和后患,买卖双方应以谨慎对待。


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雷石普法|居住权将对你的生活产生重大影响!

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《民法典》物权编第十四章首次提到居住权,这个新设物权将会从各方面对我们的生活产生影响,本文简要分析这个新设的居住权将对我们的婚姻产生的影响。





雷石普法|居住权将对你的生活产生重大影响!








一、什么是居住权简单来讲,居住权就是为了满足生活居住的需要,根据合同的约定在他人所有的住宅上享有的占有和使用的用益物权。

    举个例子,小鲁拥有一套住宅,他可以和小齐签订一份书面合同,在这套住宅之上为小齐设立居住权。那么居住权有什么特点呢:



  1、居住权只能在他人的住宅上设立。涉及到两个问题:一是居住权只能设立在他人的住宅之上,比如小齐的居住权是设立在小鲁的房子之上;二是居住权只能设立在住宅之上,如果是商铺就无法设立居住权了。


  

  2、居住权是为了满足生活需要。也就是说主要是基于居住,而不能用于经营生产。

  《中华人民共和国民法典》第三百六十六条:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。



  3、设立居住权必须签署书面的居住权合同(或者基于遗嘱)。很多人理解的是只要承租了房子就可以设立居住权,这是错误的,必须签订书面居住权合同。

  《中华人民共和国民法典》第三百六十七条:“设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限

(五)解决争议的方法。”

  《中华人民共和国民法典》第三百七十一条:“以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。”



  4、设立居住权必须依法登记,居住权消灭之后需要进行注销登记。居住权消灭有两种情形,一是居住权期限届满;二是居住权人(小齐)死亡的。居住权消灭之后将需要办理注销登记。



  5、居住权原则上是免费设立的,但是也可以有例外。

  《中华人民共和国民法典》第三百六十八条:“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。



  6、居住权不能转让、继承。也就是说小齐的居住权只能自己行使,无权把权利转让给其他人,小齐去世后居住权不能由她的继承人继承。



  7、设立居住权的住宅原则上不能出租。小鲁这套住宅原则上不能够再出租,但是可以有例外。

  《中华人民共和国民法典》第三百六十九条:“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。”





二、居住权在婚姻关系中可能的应用场景居住权的新设将从婚姻、继承、财富传承和养老等多方面拥有不同的应用场景,并对我们的生活产生巨大的影响。

    那么居住权在婚姻关系中可能有哪些应用场景,并将如何影响婚姻关系呢,主要简单介绍以下三个方面:



  1、结婚房产不加名,为你设立居住权现在结婚时一方要求在房产证上加名的情况屡见不鲜,很多离婚纠纷就是因为是否加名引起的。但是在目前现状之下,如果是贷款购房,在还清贷款之前是没有办法在房产证上加名的。我们可以设想,在居住权制度完善成熟之后可能会出现这样一个场景:小鲁婚前贷款买房,小齐跟小鲁结婚时可以要求小鲁为她在这套住宅上设立一个居住权,期限可以设立为一辈子(居住权期限可以设立到居住权人去世),这得多浪漫啊。如果非要加名,等到房子贷款还完了,再注销居住权登记,把小齐的名字加到房产证上也可以啊。居住权的出现,在一定程度上可以解决房产加名这个中国式难题。但是居住权的存在也会带来一个特别严重的问题,小鲁可以为小齐设立一个居住权,那他也可以在这套住宅上给其他人设立居住权啊。小鲁和小齐结婚后七年,小齐想要离婚,小鲁想到虽然房子所有权是自己的,但是小齐要住一辈子,心里就特别不舒服。他这个时候可以给他爸爸、妈妈、妹妹甚至七大姑、八大姨等其他人在这套房子上设立居住权,虽然我没法赶走你,但是我可以恶心你啊,要是小齐没办法承受搬走了,那她的居住权权利就等于形同虚设。



  2、离婚之后仍有稳定住处,现行《婚姻法》 和《民法典》都有负担能力强的一方对生活困难一方的适当帮助的规定,而在司法实践中的困难主要体现为住房困难。小齐远嫁他乡,婚前无房,和小鲁离婚后就没有稳定住处,每月工资无法维持当地基本生活水平。小鲁想要适当给予她帮助,依据《婚姻法》和相关司法解释的规定,小鲁可以以房屋的居住权来对小齐进行帮助,但是实践中如何操作呢,并没有一个完善的制度保障。居住权的存在就完美地解决了这个问题,小鲁完全可以和小齐协议约定为小齐设立一定期限的居住权,等到小齐经济状况好转了再注销掉。              

  《中华人民共和国民法典》第一千零九十条:“离婚时,如果一方生活困难,有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成的,由人民法院判决。”

  《中华人民共和国婚姻法》第四十二条:“离婚时,如一方生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成时,由人民法院判决。”
    最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第二十七条:“婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”,是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的,属于生活困难。离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”



  3、通过离婚分割所得的房子不能卖在通常情况下,协议离婚或者诉讼离婚都会设计到房屋所有权的分割。在所有权和居住权分立的情况下很可能会出现这样一个情况:小齐在和小鲁离婚时取得房屋所有权,并向小鲁支付了对应的价款,后来去房管局做析产时才发现小鲁在这套房子上为小三设立了居住权。本来小齐想着离婚后把这套房子卖了,置换一套大房子,结果房子上却被设立了居住权,谁会买一套有权利瑕疵的房子呢。设立了居住权的房子基本没有商业价值,倒是体现了房产的居住属性。居住权在婚姻法中的影响远远不止本文介绍的三个方面,随着《民法典》的施行,居住权制度将正式落地,在现实中肯定会产生各种各样好(坏)的影响,但不得不说的是,在婚姻中一定要注意居住权这个权利,它可能比“离婚冷静期”的威力还要大。







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雷石普法|盗窃但是无罪?

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今天吴律师和您聊一聊前些日子热议的案件,某人利用他人的身份信息,冒名顶替他人考试成绩进入大学;被冒用者十年寒窗归于乌有,十几年后东窗事发,才发现当年的行径。可气!我们来一起分析一下其中的法律因素。


雷石普法|盗窃但是无罪?

    作为旁观者,看到这个新闻的时候我很震惊,因为一个孩子苦读十多年,进入理想的大学多么不容易啊,这个大学可以改变他的人生,他的未来,但是就因为这个冒用者,他的人生被偷走了,等一等,这个“偷走了!”是盗窃吗?偷一个手机,受害人会感到愤怒,盗窃罪都能惩罚小偷,而且这个罪名最高可以达到无期徒刑,也就是说着实,人民群众是很讨厌盗窃罪的。这个案件里,如果按照盗窃的思路入罪,盗窃了他人一生,天啊!不死刑等什么呢?气死了简直!


但是法律人的思维不同, 我们要从构成要件上分析行为的违法性,首先:被盗窃的是什么呢?
    是一个人的身份信息,国家教育系统的秩序,相当于古代科举考试的中举,也不是什么身份证和其他国家公文。在法律术语中,我们叫他法益、法律上的利益,是法律所保护的对象,如果没有法益,就没有侵害法益的行为和结果。


    那么再说到行为方面,这个冒用者,通常是17-18岁的年龄,有可能是未成年人,整个行为估算有制造假身份证、户口本,打点校长、招生办工作人员(行贿),教育系统改照片,至少有这几个步骤,一个未成年人很可能是完不成一系列操作的,他的家长,亲属很可能以及运作了整个事件之后才告知了冒用者去上学就好。
那么他的行为会触犯法律吗?
    我们在这个事件里看到了一个时间线,形成了犯罪的行为过程,在这条线段上面,冒名顶替的考生出现了吗? 没有,他之后才来的,那他是共犯吗?他就不是伪造这类证件犯罪、或者行贿行为的共犯了。


    这样也不能饶了他,毕竟受害者太可怜了,我们看看刑法修正案九里面规定了冒名顶替他人身份证件罪行不行。
在刑法二百八十条之一
    使用伪造变造的或者盗用他人身份证、护照、社会保障卡、驾驶证等依法可以用于身份证明的证件,情节严重的,处拘役或者管制,并处或者单处罚金。有前款行为,同时构成其他犯罪的,依照处罚较重的规定定罪处罚。但是这里有一个比较大的BUG,修九是2015年出的,依据刑法从旧兼从轻的原则,我们不能用一个2015年的规定处罚2000年左右的犯罪行为,所以使用这个行为也不算使用伪造变造或者盗用他人身份证的犯罪。


    刑事上面似乎无法处罚他了?
    那简直太过分了。至少也还是可以主张他的民事责任的。对其家长,相关的责任人员,应追究其刑事及民事责任。但是不管怎么解决,这个孩子的未来是已被改写了的,希望她能够积极面对处理的结果,通过继续教育等方式完成部分自己年轻时被偷走的人生。


    呼吁国家通过个案,完善法律制度,对这种盗人生的行为进行严惩,毕竟社会上的不公平是天然的,但是不公正是可以被修正的,教育系统的公正关乎于整个教育体系和国家发展的未来,应该严加处分这种恶劣的行为。


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雷石普法|借故殴打他人致人轻伤的行为认定

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最高人民法院、最高人民检察院于2013年7月15日联合公布的《关于办理寻衅滋事刑事案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《寻衅滋事解释》)对“随意殴打他人”作了一定明确,但在实务操作中,仍存在不同理解。鉴于此,本文将对相关问题进行详细论述。





雷石普法|借故殴打他人致人轻伤的行为认定








一、

雷石普法|借故殴打他人致人轻伤的行为认定

寻衅滋事犯罪的三种模式


《寻衅滋事解释》第一条共有三款,分别对三种模式的寻衅滋事进行了明确的规定:


  1.“无事生非型”寻衅滋事。如何判断“随意”,有学者提出了“双重转换原则”,即“一方面,把行为人置换为另一个社会正常人,看其在当时的情况下,是否会实施殴打行为,如果不是,则可判断是行为人处于主观耍威风等流氓动机随意殴打他人;另一方面,把被害人置换为另一个社会正常人,在同样的环境中实施同样的行为,如果行为人仍会殴打,则是随意。”


  2.“借故生非型”(也叫“小题大做型”)寻衅滋事。即行为人因日常生活中的偶发矛盾纠纷,借故生非,实施刑法第二百九十三条规定的行为的,应当认定为“寻衅滋事”,但矛盾系由被害人故意引发或者被害人对矛盾激化负有主要责任的除外。在日常生活中,偶发矛盾纠纷,如与他人无意碰撞后,即小题大做、借题发挥,实施殴打他人等行为,明显不属于解决纠纷的合理方式,明显超出解决纠纷的合理限度,尽管事出有因,但破坏了社会秩序,也可认为是借故寻衅,应当认定为寻衅滋事。有学者认为:“在某种意义上说,借故是没有正当理由,因此,还是无故的一种特殊情形。”


  3.“累教不改型”寻衅滋事,也称为寻衅滋事罪的出罪情形。即行为人因婚恋、家庭、邻里、债务等纠纷,实施殴打、辱骂、恐吓他人或者损毁、占用他人财物等行为的,一般不认定为“寻衅滋事”,但经有关部门批评制止或者处理处罚后,继续实施前列行为,破坏社会秩序的除外。





二、

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寻衅滋事罪与故意伤害罪的竞合


    随意殴打他人,致人轻伤以上后果的,对于如何确定罪名,《寻衅滋事解释》第七条规定:“实施寻衅滋事行为,同时符合寻衅滋事罪和故意杀人罪、故意伤害罪、故意毁坏财物罪、敲诈勒索罪、抢夺罪、抢劫罪等罪的构成要件的,依照处罚较重的犯罪定罪处罚。”该条明确了寻衅滋事罪与其他犯罪竞合时的处理原则,即“从一重处断”。


    根据该规定,如果某一行为同时符合寻衅滋事罪和故意伤害罪的构成要件,依照处罚较重的犯罪确定罪名。据此,在寻衅滋事过程中殴打他人,致人重伤以上后果的,因故意伤害致人重伤的法定刑重于寻衅滋事罪,故以故意伤害罪定罪处罚无疑。





    从司法解释的规定看,寻衅滋事罪中容纳了轻伤的后果,故在寻衅滋事中致人轻伤的,仍然定寻衅滋事罪。







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雷石普法|一房二卖,用承担刑事责任吗?

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一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。实际生活中此种行为时常遇见,那这种行为用承担刑事责任吗?


雷石普法|一房二卖,用承担刑事责任吗?

北京市第二中级人民法院作出的(2018)京02刑终487号刑事裁定书中,认定被告人杨某犯合同诈骗罪,判处有期徒刑十年。

案情概要
    2013年10月间,被告人杨某之父杨某1因拆迁取得位于北京市大兴区X小区X号楼X单元X室房屋一套,2014年1月8日,被告人杨某作为买受人取得该房产。


    2015年3月18日,被告人杨某与刘某签订房屋买卖协议,以人民币130万元的价格将此房屋出售给刘某,刘某按约定给付被告人人民币90万元,余款40万元待房屋过户时给付。


    2015年11月27日,被告人杨某伪造《拆迁安置房买卖合同》、《拆迁补偿协议》、《<拆迁补偿协议>补充协议》及杨某父母同意杨某出售此房的协议书又与被害人梁某签订房屋买卖协议,将上述房屋一套以人民币120万的价格出售给梁某,当日,梁某以转账的方式通过X银行给被告人杨某转账人民币60万元,余款60万元待房屋过户时给付。


    2016年1月,梁某得知该房屋已卖给他人即要求杨某退款,杨某一直推脱,后梁某向北京市大兴区人民法院起诉,北京市大兴区人民法院以杨某涉嫌合同诈骗移交公安机关。

法院认为
    上诉人(原审被告人)杨某以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取他人钱款,数额特别巨大,其行为已构成合同诈骗罪;杨某还伪造公司印章,其行为又已构成伪造公司印章罪,对其所犯合同诈骗罪,伪造公司印章罪均应予惩处并数罪并罚。


    杨某经侦查人员电话通知后主动到案;到案后能够如实供述所犯伪造公司印章罪的事实,所犯该罪具有自首情节,故可对其从轻处罚。


    一审法院认定杨某犯合同诈骗罪、伪造公司印章罪的事实清楚,证据确实、充分,根据其犯罪的事实、犯罪的性质、情节及对于社会的危害程度所作的判决,定罪及适用法律正确,量刑适当,责令退赔被害人经济损失无误,审判程序合法,应予维持。


此外,民事一房二卖与刑事合同诈骗的重要区别在于,行为人是否具有非法占有他人钱款的犯罪故意。


    在此案中,杨某将名下房产出售给刘某,收取刘某90万元售房款,房屋已实际交付刘某占有、使用,尽管尚未办理房屋产权变更登记,但梁某违约需要退还刘某90万元售房款,并承担相应的违约责任,杨某身负巨额债务,并无退款和承担违约责任的能力。梁某的陈述和李某的证言等证据证实,杨某对梁某隐瞒了房屋已出售给刘某的事实,以售房为名骗取梁某预付购房款60万元。结合杨某的经济状况,其将骗得梁某的60万元对外支出后,既不能履约,又无归还能力,足见其具有非法占有他人钱款的主观故意,其行为已符合了合同诈骗罪的构成要件。

律师总结:
综上,对于一房二卖问题,买卖双方应本着诚实信用的原则进行交易,如果在此过程之中遭受欺诈,建议您咨询专业律师来保障自身的合法权益。  
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雷石普法|房屋实际面积与约定面积不符,怎么解决?

雷石普法|房屋实际面积与约定面积不符,怎么解决?

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买房对每个购房人来说都是人生中的一件大事。然而,尽一生积蓄、负半生债务买房,购房后却可能面临种种烦恼。如果购房者购买的商品房建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的,购房者怎样维护自己的权益?





雷石普法|房屋实际面积与约定面积不符,怎么解决?








通过(2014)洪民初字第0178号案例,来看下究竟该如何解决此类纠纷。



案件概要:

    2008年7月16日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告以290491元的价格购买被告开发的泗洪县水岸城邦**幢*单元**室的房屋,面积为122.76平方米,单价2366.33元/平方米。合同生效后,原告按约定向被告支付了房款,但被告交付的房屋面积只有114.66平方米,少了8.1平方米,超出绝对值3%之外的是4.4172平方米,储藏室面积误差超出3%之外的是1.55平方米。按照合同约定,被告应双倍返还购房款13055元。






法院查明:

    2008年7月16日,原告曹某与被告公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定,商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,面积误差比超出3%时,买受人有权退房。


    买受人不退房的,产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%。


    合同签订后,原告交纳购房款324091元,并办理了银行按揭贷款。被告于2009年9月16日交付房屋,房屋建筑面积为114.66平方米,储藏室面积为17.85平方米。2009年11月23日,被告退还原告购房面积小于合同约定面积的差价款22779元。






法院认为:

    依法成立的合同,受法律保护。原告曹某与被告首义公司签订的商品房买卖合同合法有效,应受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。被告交付的房屋面积小于合同约定的面积,已构成违约,应承担违约责任。


    现被告已按照实际面积返还原告购房款,但对于面积误差绝对值超过3%的部分未双倍返还,故被告应按照合同约定再返还原告13055元(2366.33元/平方米×4.4172平方米+1680元/平方米×1.55平方米)。


    因此,在房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时,我们应当首先看合同是如何约定的,有约定时按照约定办理,没有约定时,建议大家咨询律师来维护合法权益。






法律依据:

《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条:

    “出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”





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雷石普法|寄养的宠物兔被店家误卖,主人还能要回来吗?

雷石普法|寄养的宠物兔被店家误卖,主人还能要回来吗?雷石普法


    近日,一则《宠物店误卖客人寄养兔子,新买家拒绝赔款还拉黑,女孩痛哭求归还》的新闻引起了关注,宠物主人杨女士因家中有事临时将宠物兔“朱迪”寄养在宠物店三个月,可当她按时去接兔子的时候,却被告知兔子不小心被别人买走了。虽然店长褚先生第一时间就联系了买家将兔子退回,并愿意进行赔偿,但买家却不予理会。杨女士的女儿得知“朱迪”误被买走时,非常伤心。在视频中,小女孩哭着对镜头说“叔叔阿姨,请你们还给我兔兔好不好?”十分引人动容,我们都能看得出来她是真心舍不得宠物兔,但兔子还能要回来吗?买主是否有义务将兔子还回来呢?


雷石普法|寄养的宠物兔被店家误卖,主人还能要回来吗?

如果不考虑感情因素,仅从法律层面来分析,整件事中涉及以下两种法律关系:


1.宠物主人杨女士与宠物店之间存在的是寄养服务合同关系,杨女士将宠物兔寄养在宠物店三个月,并按时足额支付寄养费用。宠物店需提供相应寄养服务,并在合同到期后将宠物兔归还给杨女士。


2.宠物店与买主之间的买卖合同关系,买主支付价款,宠物店交付宠物兔,双方实际上均已履行完毕。


这其中唯一的问题就是宠物店卖给买主的宠物兔其实是杨女士所有,宠物店买卖“朱迪”实际是处分了杨女士的财产,属于无权处分。


那么第一个问题来了,无权处分人签订的买卖合同有效吗?
答案:虽然可能乍一听有些难以理解,但合同是有效的。


法律依据:《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。


第二个问题:无权处分人转让了标的之后,所有权人还有权追回吗?
即本次事件中,宠物店已将兔子卖给了买主,杨女士还有权要回来吗?


答案:虽然感情上可能无法接受,但从法律上来看杨女士无法再要回来。


法律依据:《中华人民共和国物权法》第一百零六条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。


本次事件中,买主自始至终是善意的,已经支付了合理的对价,并实际取得了兔子,符合善意取得的构成要件。所以虽然兔子之前确实是杨女士的,但现在已经归买主所有了,杨女士无权再追回。那么最后,对杨女士来说还能怎么办呢?只能要求宠物店承担无法按时将宠物兔交还的违约责任了,至于具体的赔偿方式,双方可以协商。

律师总结:
 小小的一只兔子背后也有着这样复杂的法律关系,大家在日常生活中可能不会深思,但是在这里提示大家注意:虽然今天是一只兔子被卖了,但明天可能是一套房子被过户了,面对这两个价值相差悬殊的标的,从法律角度分析却是一个道理。  
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雷石普法|“期房买卖”合同因限售政策而无法继续履行算违约吗?

雷石普法|“期房买卖”合同因限售政策而无法继续履行算违约吗?

雷石普法





    期房与现房相对,一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)为止,在这一期间的商品房称为期房。由于并非现房交易,在期房买卖中存在诸多不确定性,带来了很多种风险。今天,我们仅讨论如期房买卖遭遇房屋限售政策导致合同无法继续履行的风险,在此种情形下,卖方构成违约吗?





雷石普法|“期房买卖”合同因限售政策而无法继续履行算违约吗?









参考案例

吴某诉孙某、钟某房屋买卖合同案



案情简介

    2017年3月26日,孙某、钟某与开发商签订商品房预售合同,购买案涉房屋。在尚未取得产权证前,孙某、钟某于2017年9月19日与买方吴某、中介方袁某签订《转让协议》,约定以160万元出售房屋,双方特别约定“转让价格160万元,含车位及更名费用;协议签订当日付定金15万元,在将房屋更名在买方名下之前支付首付款76万元,剩余69万元买方向开发商支付;……中介方协调无法更名,双方免责,卖方退还已付款的全部费用。”同日,吴某向孙某、钟某支付15万元定金。2017年12月27、28日,案涉房屋、车位的买卖合同签约备案至孙某、钟某名下。后因房地产政策调控,本市严格禁止期房转让,商品房在网签备案后不予变更或注销。吴某未能与开发商办理案涉房屋的更名手续。孙某、钟某起诉要求解除《转让协议》,确认由孙某、钟某返还吴某15万元;吴某反诉要求解除《转让协议》,判令孙某、钟某双倍返还定金30万元,并赔偿预期利益损失74万元。






法院认为

    孙某、钟某起诉主张解除合同,系基于《转让协议》无法继续履行且不可归责于任何一方;而吴某反诉主张解除合同,系基于认为孙某、钟某在合同履行中存在违约行为致使合同不能继续履行。故,案涉买卖双方虽均提出了解除合同的主张,但各自的解除事由及对应合同依据、法律依据并不相同,不属于合同法第九十三条所规定的双方协商一致达成解除合同合意的情形。因此,不能以双方均主张解除合同而认定双方协商一致解除了合同。


    而根据双方目前无法办理更名的事实,结合中介方陈述的无法更名原因,能够认定《转让协议》客观上无法履行,非因买卖双方任何一方的违约行为所致。据此,一审判决解除《转让协议》,由孙某、钟某向吴某退还已收取的定金15万元,驳回吴某的诉讼请求。






律师总结:

    案涉双方基于《转让协议》建立了案涉房屋的买卖合同关系,其中约定的以更名方式实现房屋转卖合同目的的内容,实质上是将本应由开发商协助办理产权登记至孙某、钟某名下,再由孙某、钟某协助办理产权登记至吴某名下的过程,变为只进行一次产权登记。此操作模式违反我国税法的规定,应由行政主管部门调整。这种情形即为俗称的“期房买卖”。在“期房买卖”中,若双方约定通过更名方式实现房屋转让合同目的的,由于更名方式违背我国现行的房地产政策,合同在实际履行中必然存在风险。对买方而言,更易因更名无法办理属于不可归责于任何一方的原因,只能在合同不能继续履行的情况下取得退回的已付款项,而无法主张卖方违约。

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雷石普法|朝阳群众再次协助破获盗墓案

雷石普法|朝阳群众再次协助破获盗墓案案情回顾


2020年7月20日,北京朝阳法院公开开庭审理了一起盗墓案。
基本案情如下

    根据朝阳群众举报,北京市朝阳区的一废弃院落里,夜晚总有亮光,忽明忽暗。警方根据朝阳群众的举报,破获了一起团伙盗墓案。经查被告人时某某等五人在北京市朝阳区一废弃大院内,利用探针、铁锹等物品盗掘墓葬,并从中挖掘出银手镯一件,足银手镯一件,银饰品四件,银镶翡翠饰品一件,银镶玻璃饰品一件,玻璃一块。经鉴定,被盗掘墓葬为具有一定历史价值的清代末期墓葬,盗掘活动对墓葬本体破坏程度较深,对墓葬本体造成了不可逆的影响。


    审判法院认为,被告人时某某、王某某、韩某某、刘某某、李某某盗掘具有一定历史价值的古墓葬,其行为均已构成盗掘古墓葬罪,依法应予惩处。被告人时某某、王某某、韩某某、刘某某、李某某如实供述所犯罪行,认罪认罚,依法对各被告人从轻处罚。在案扣押物品依法处理。综上,法院依法判决被告人时某某、王某某、韩某某、刘某某、李某某犯盗掘古墓葬罪,判处有期徒刑七个月,罚金三万元至一万元不等。在案文物均移交有关文物行政部门处理。


雷石普法|朝阳群众再次协助破获盗墓案

    近年来,关于盗墓题材的电影非常多,引发了大家对于盗墓的持续关注。在我国,那些古老的墓室是不允许我国公民私自盗取的。因为有些古墓里的墓葬是属于国家的珍贵文物,是受国家法律保护的。那么我国关于盗掘古墓葬罪的法律规定是怎样的呢?
法律依据
《中华人民共和国刑法修正案(八)》


    四十五、将刑法第三百二十八条第一款修改为:“盗掘具有历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓葬的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;情节较轻的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处罚金;有下列情形之一的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产:
(一)盗掘确定为全国重点文物保护单位和省级文物保护单位的古文化遗址、古墓葬的;
(二)盗掘古文化遗址、古墓葬集团的首要分子;
(三)多次盗掘古文化遗址、古墓葬的;
(四)盗掘古文化遗址、古墓葬,并盗窃珍贵文物或者造成珍贵文物严重破坏的。”


最高人民法院、最高人民检察院《关于办理盗窃、盗掘、非法经营和走私文物的案件具体应用法律的若干问题的解释》


    第二条 按照国家文物主管部门的规定,清代和清代以前的古墓葬、古遗址,受国家保护;辛亥革命以后,与著名历史事件有关的名人墓葬、遗址和纪念地,也视同古墓葬、古遗址,受国家保护。


    第八条 刑法第三百二十八条第一款规定的“古文化遗址、古墓葬”包括水下古文化遗址、古墓葬。“古文化遗址、古墓葬”不以公布为不可移动文物的古文化遗址、古墓葬为限。实施盗掘行为,已损害古文化遗址、古墓葬的历史、艺术、科学价值的,应当认定为盗掘古文化遗址、古墓葬罪既遂。采用破坏性手段盗窃古文化遗址、古墓葬以外的古建筑、石窟寺、石刻、壁画、近代现代重要史迹和代表性建筑等其他不可移动文物的,依照刑法第二百六十四条的规定,以盗窃罪追究刑事责任。


对“古文化遗址、古墓葬”的理解
一,“古文化遗址、古墓葬”包括水下古文化遗址、古墓葬。司法实践中对于私自挖掘地下文物的行为认定为“盗掘”不存在疑义,但是对于盗掘内水、领海中的水下古文化遗址、古墓葬的定性,存在较大的认识分歧。特别是,我国南海管辖海域内,水下文物遗存丰富。当前,盗捞南海水下文物较为猖獗。为强化对水下文物的特别保护,司法解释第八条第一款明确“古文化遗址、古墓葬”包括水下古文化遗址、古墓葬。

  二,“古文化遗址、古墓葬”不以公布为不可移动文物的古文化遗址、古墓葬为限。实践中,一些被盗掘的古文化遗址、古墓葬并非文物保护单位,甚至尚未被公布为不可移动文物(行为人先于文物考古工作者发现该古文化遗址、古墓葬)。例如,长沙汉王陵系列盗掘案,被盗的古墓群在被盗掘前,尚未公布为文物保护单位,从被盗出的文物资源分析,认定是汉代王陵墓群,后相继被公布为省级文物保护单位、全国重点文物保护单位。

  三“古文化遗址、古墓葬”不包括古建筑、石窟寺、石刻、壁画、近代现代重要史迹和代表性建筑等其他不可移动文物。这是因为:
(1)《文物保护法》第三条明确将“古文化遗址、古墓葬”与“古建筑、石窟寺、石刻、壁画、近代现代重要史迹和代表性建筑等不可移动文物”并列,不宜再将古建筑、石窟寺、石刻、壁画、近代现代重要史迹和代表性建筑等纳入“古文化遗址、古墓葬”的范围。
(2)采用破坏性手段盗窃古建筑、石窟寺、石刻、壁画、近代现代重要史迹和代表性建筑等其他不可移动文物,实质上是盗窃不可移动文物的行为,没有必要认定为盗掘古文化遗址。因此,司法解释中也明确规定:“采用破坏性手段盗窃古文化遗址、古墓葬以外的古建筑、石窟寺、石刻、壁画、近代现代重要史迹和代表性建筑等其他不可移动文物的,依照刑法第二百六十四条的规定,以盗窃罪追究刑事责任。”


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雷石普法|外观专利侵权判定的标准是什么?

雷石普法|外观专利侵权判定的标准是什么?

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    与发明专利和实用新型专利不同,外观设计保护的不是技术方案,而是符合产品纯美感的设计。那么如何判定外观设计侵权呢?





雷石普法|外观专利侵权判定的标准是什么?









参考案例

    高仪股份公司诉浙江健龙卫浴有限公司侵害外观设计专利权纠纷案(案号:(2015)民提字第23号)



案情简介

    高仪股份公司(以下简称高仪公司)为“手持淋浴喷头(No.A4284410X2)”外观设计专利的权利人,该外观设计专利现合法有效。2012年11月,高仪公司以浙江健龙卫浴有限公司(以下简称健龙公司)生产、销售和许诺销售的丽雅系列等卫浴产品侵害其“手持淋浴喷头”外观设计专利权为由提起诉讼,请求法院判令健龙公司立即停止被诉侵权行为,销毁库存的侵权产品及专用于生产侵权产品的模具,并赔偿高仪公司经济损失20万元。


下图为涉案专利和被控侵权产品图:

雷石普法|外观专利侵权判定的标准是什么?





法院认为

    本案的争议焦点在于被诉侵权产品外观设计是否落入涉案外观设计专利权的保护范围。根据司法解释在与外观设计专利产品相同或者相近种类产品上,采用与授权外观设计相同或者近似的外观设计的,即认为落入外观设计 专利权的保护范围。本案的被诉侵权产品外观设计与涉案授权外观设计是否相同或者近似,具体涉及以下四个问题:


一、关于涉案授权外观设计的设计特征

    外观设计专利制度的立法目的在于保护具有美感的创新性工业设计方案,一项外观设计应当具有区别于现有设计的可识别性创新设计才能获得专利授权,该创新设计即是授权外观设计的设计特征。设计特征体现了授权外观设计不同于现有设计的创新内容,也体现了设计人对现有设计的创造性贡献。由于设计特征的存在,一般消费者容易将授权外观设计区别于现有设计,因此,其对外观设计产品的整体视觉效果具有显著影响,如果被诉侵权设计未包含授权外观设计区别于现有设计的全部设计特征,一般可以推定被诉侵权设计与授权外观设计不近似。


二、关于涉案授权外观设计产品正常使用时容易被直接观察到的部位

    认定授权外观设计产品正常使用时容易被直接观察到的部位,应当以一般消费者的视角,根据产品用途,综合考虑产品的各种使用状态得出。本案中,首先,涉案授权外观设计是淋浴喷头产品外观设计,淋浴喷头产品由喷头、手柄构成,二者在整个产品结构中所占空间比例相差不大。淋浴喷头产品可以手持,也可以挂于墙上使用,在其正常使用状态下,对于一般消费者而言,喷头、手柄及其连接处均是容易被直接观察到的部位。其次,第17086号决定认定在先申请的设计证据2与涉案授权外观设计采用了同样的跑道状出水面,但是基于涉案授权外观设计的“喷头与手柄成一体,喷头及其与手柄连接的各面均为弧面且喷头前倾,此与在先申请的设计相比具有较大的差别,上述差别均是一般消费者容易关注的设计内容”,认定二者属于不相同且不相近似的外观设计。可见,淋浴喷头产品容易被直接观察到的部位并不仅限于其喷头头部出水面,在对淋浴喷头产品外观设计的整体视觉效果进行综合判断时,其喷头、手柄及其连接处均应作为容易被直接观察到的部位予以考虑。


三、关于涉案授权外观设计手柄上的推钮是否为功能性设计特征

    外观设计的功能性设计特征是指那些在外观设计产品的一般消费者看来,由产品所要实现的特定功能唯一决定而不考虑美学因素的特征。通常情况下,设计人在进行产品外观设计时,会同时考虑功能因素和美学因素。在实现产品功能的前提下,遵循人文规律和法则对产品外观进行改进,即产品必须首先实现其功能,其次还要在视觉上具有美感。具体到一项外观设计的某一特征,大多数情况下均兼具功能性和装饰性,设计者会在能够实现特定功能的多种设计中选择一种其认为最具美感的设计,而仅由特定功能唯一决定的设计只有在少数特殊情况下存在。因此,外观设计的功能性设计特征包括两种:一是实现特定功能的唯一设计;二是实现特定功能的多种设计之一,但是该设计仅由所要实现的特定功能决定而与美学因素的考虑无关。对功能性设计特征的认定,不在于该设计是否因功能或技术条件的限制而不具有可选择性,而在于外观设计产品的一般消费者看来该设计是否仅仅由特定功能所决定,而不需要考虑该设计是否具有美感。一般而言,功能性设计特征对于外观设计的整体视觉效果不具有显著影响;而功能性与装饰性兼具的设计特征对整体视觉效果的影响需要考虑其装饰性的强弱,装饰性越强,对整体视觉效果的影响相对较大,反之则相对较小。


四、关于被诉侵权产品外观设计与涉案授权外观设计是否构成相同或者近似

    相关司法解释规定,认定外观设计是否相同或者近似时,应当根据授权外观设计、被诉侵权设计的设计特征,以外观设计的整体视觉效果进行综合判断;对于主要由技术功能决定的设计特征,应当不予考虑。产品正常使用时容易被直接观察到的部位相对于其他部位、授权外观设计区别于现有设计的设计特征相对于授权外观设计的其他设计特征,通常对外观设计的整体视觉效果更具有影响。


    此案经过了一审、二审和再审程序,在最终的生效判决中认为:健龙公司生产、许诺销售、销售的被诉侵权产品外观设计与高仪公司所有的涉案授权外观设计既不相同也不近似,未落入涉案外观设计专利权保护范围,健龙公司生产、许诺销售、销售被诉侵权产品的行为不构成对高仪公司涉案专利权的侵害。






法律依据

  《中华人民共和国专利法》第59条第2款、《最高人民法院关于审理侵犯专利权纠纷案件应用法律若干问题的解释》、《侵权判定指南》等






小结:

外观设计专利进行侵权判定时,一般应考虑以下情况:

1,进行外观设计专利侵权判定时,应当以普通消费者的眼光和审美观察能力为标准,不应当以该外观设计专利所属领域的专业设计人员的眼光和审美观察能力为标准。


    判断被控侵权产品与外观设计专利产品是否相同或者相似,不同水平的人、站在不同的立场上、用不同的眼光,可能会得出完全相反的结论。例如,专业技术人员或者普通美术人员与普通消费者对产品外观的分辨能力有很大差异,有些相似产品之间外观上的细微差别,专业技术人员或者普通美术人员能很容易地分辨出来,而普通消费者却极易忽略。


    外观设计专利保护的目的,在于防止不正当的竞争,防止抄袭、仿冒行为的发生,这就要求生产者在设计其产品的外观时,应当尽量与其他生产者的产品的外观区别开来,使消费者不致混淆、误认、误购。因此,以普通消费者的眼光和水平为尺度,判断产品外观设计是否相同或者相近似是较为合理的标准。


    普通消费者并非任何公民,而是指该外观设计专利同类产品或者类似产品的购买群体或者使用群体。因为,只有购买商品的消费者或者使用商品的消费者,才需对该产品与同类其他产品的相同与相近似作出比较和判断。


2,整体观察、综合判断是外观设计侵权判断的主要方式。


    整体观察、综合判断是相辅相成的。对被控产品的外观与外观设计专利产品外观是否相同、相近似,不应仅从一件设计的局部出发,或把一件设计的各个部分分割开来,而应从其整体出发,从一件设计的整体或其主要构成上来比较判断二者是否相同、相近似。

(1)如果二者的全部构成要素相同或相近似,应当认为二者是相同的外观设计。

(2)如果二者的全部构成要素不相同或不相近似,应当认为二者是不相同的外观设计。

(3)如果构成要素中的主要部分相同或相近似、次要部分不同,应当认为二者是不相同的外管设计。

(4)产品的大小、材料、内部构造和性能通常不能作为二者不相同和不相近似的判定标准。但是,可以考虑各部分之间的比例因素。


综上,判断被控产品与外观设计专利产品是否相同、相近似是一项技术性、法律性很强的工作,判断过程中既要掌握运用好各项原则,又要掌握运用好各种方法,唯有这样,才能使判断结论客观、公正和合理。



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