雷石资讯 | 一周法治要闻

01


国内法治要闻

《体育仲裁规则》正式发布

家体育总局25日在网站上发布《体育仲裁规则》和《中国体育仲裁委员会组织规则》,这两项规则将于202311日起施行。

据《中国体育仲裁委员会组织规则》,中国体育仲裁委员会(以下简称体育仲裁委员会)是由国家体育总局依法设立、专门处理体育纠纷案件的仲裁机构,体育仲裁委员会依法履行的职责包括:制定、修改章程;聘任、解聘仲裁员;根据《体育仲裁规则》仲裁体育纠纷等。

《体育仲裁规则》规定,体育仲裁委员会受理案件的范围包括:(一)对体育社会组织、运动员管理单位、体育赛事活动组织者按照兴奋剂管理或者其他管理规定作出的取消参赛资格、取消比赛成绩、禁赛等处理决定不服发生的纠纷;(二)因运动员注册、交流发生的纠纷;(三)在竞技体育活动中发生的其他纠纷。《中华人民共和国仲裁法》规定的可仲裁纠纷和《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》规定的劳动争议,不属于体育仲裁范围。








最高法发布加强中医药知识产权司法保护的意见

最高人民法院发布《最高人民法院关于加强中医药知识产权司法保护的意见》(以下简称《意见》),健全完善中医药知识产权司法保护体系,推动中医药传统知识保护与现代知识产权制度有效衔接。

最高法民三庭负责人介绍,《意见》分三个部分共16条。围绕强化中医药知识产权司法保护的审判职能,提升司法水平作出具体规定。涵盖中医药专利、商业标志、商业秘密及国家秘密、著作权及相关权利、中药材资源、中药品种等各个领域的司法保护,加强中医药市场公平竞争秩序的维护,加强对中医药创新主体合法权益保护,加大对侵犯中医药知识产权行为的惩治力度。聚焦中医药主要领域和重点问题,为中医药知识产权司法实践提供明确指引。








两部门下达54.76亿元中央自然灾害救灾资金 保障受灾群众安全温暖过冬

近日,财政部、应急管理部下达54.76亿元中央自然灾害救灾资金,支持地方开展受灾群众冬春临时生活困难救助工作,切实解决受灾群众生活困难,保障受灾群众安全温暖过冬。

针对部分省份冬春救助任务较重的实际,两部门提前印发通知,召开视频会议进行安排部署,组织开展救助对象调查摸底,指导督促各地精准统计上报救助需求,科学合理制定救助方案,做实做细相关工作,抓紧将救助资金按政策规定发放到需救助群众手中,并加强资金监管和绩效评价,严禁截留挪用,切实发挥资金效益。








民政部:全力保障养老机构等疫情防控就医用药

民政部日前召开全国养老机构、社会福利机构疫情防控工作视频会议,要求全力推动养老机构、社会福利机构疫情防控就医用药保障工作。
民政部有关负责人表示,做好养老机构、社会福利机构疫情防控,保证机构内老年人、儿童平稳度过疫情流行期,是当前防重症、减少病亡的重中之重。各级民政部门要加强部门协调,做好资源对接,有力推动养老机构、社会福利机构就医用药优先保障。







02


国内热点

全球首架C919将于12月26日开启100小时验证飞行之旅

全球首架C919国产大飞机即将于20221226日开启100小时验证飞行之旅。

2022129日,中国东方航空作为C919的全球首发用户,正式接收编号为B-919A的全球首架飞机。调机航班号为MU919的上海浦东—虹桥两场间“首秀”飞行,标志着大飞机事业发展迎来一个新的里程碑,正式迈出民航商业运营的关键“第一步”。

随着全球首架C919交付,国产大飞机事业从中国商飞研发制造的“上半场”转入中国民航商业运营的“下半场”。目前,东航已经专门组建成立了C919飞行部,选拔经验丰富、技术精湛、作风优良的24名飞行员作为首批民航C919飞行员;首批乘务组、首批机务工程师也已做好准备。据悉,东航将投入最强的人员和资源力量负责C919的运营保障,确保“上下半场”完美衔接,进而“打赢全场”。








中泰合作水上光伏项目助力泰国迈向低碳社会】 

在距离泰国首都曼谷600多公里的乌汶府诗琳通水库上,七个硕大的蓝色方形“岛屿”在阳光映照下熠熠生辉。这是中泰两国联合修建、泰国目前最大的浮体光伏项目。自去年10月投入商业运营以来,这些中国制造的电池板不断将日光转化为清洁电能,输送至千家万户。

依托上世纪70年代建造的诗琳通大坝水电站,新落成的浮体光伏与水电综合能源项目巧妙地将两种可再生能源相结合。据介绍,该项目特点在于可根据负荷变化调节水电和光伏发电,既可以白天光伏供电、夜间水电站供电,也能实现光伏和水电设施同时发电,使长时间稳定发电成为可能。








4.2万吨!陕西“点对点”电煤保供专列开进西藏

近日,35046次电煤列车一声长鸣从西平铁路大佛寺站迅速驶向那曲站。这是中国铁路西安局集团有限公司今年开行的首趟陕西省支援西藏阿里地区“点对点”电煤保供专列。

进入深冬,全国进入取暖用电高峰期,各地区电煤需求旺盛。在接到支援西藏阿里地区“点对点”保供任务后,中国铁路西安局集团有限公司与陕西煤业化工集团等大型企业密切联系,积极协调4.2万吨优质陕煤货源到位,第一时间抓好敞顶箱配控,紧盯电煤运输计划申请、车辆配空、机车挂运等重要环节,确保电煤运输应装尽装、快装快运,不断优化推送、装车、挂运等关键环节流程,提高保供能力。








第九届全国大众冰雪季启动 预计参与总规模超1.5亿人次

近日,35046次电煤列车一声长鸣从西平铁路大佛寺站迅速驶向那曲站。这是中国铁路西安局集团有限公司今年开行的首趟陕西省支援西藏阿里地区“点对点”电煤保供专列。

进入深冬,全国进入取暖用电高峰期,各地区电煤需求旺盛。在接到支援西藏阿里地区“点对点”保供任务后,中国铁路西安局集团有限公司与陕西煤业化工集团等大型企业密切联系,积极协调4.2万吨优质陕煤货源到位,第一时间抓好敞顶箱配控,紧盯电煤运输计划申请、车辆配空、机车挂运等重要环节,确保电煤运输应装尽装、快装快运,不断优化推送、装车、挂运等关键环节流程,提高保供能力。










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雷石普法 | 简议非法吸收公众存款罪与集资诈骗罪的区分

在非法集资刑事案件中,常见的罪名是非法吸收公众存款罪与集资诈骗罪,如何区分上述两个罪名是非法集资案件中经常出现的问题。
对此,《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》、《集资刑案解释》、《涉网金融案件纪要》等文件以及一系列典型案件的裁判理由中均强调区分两罪的关键是有无非法占有目的。但在处理上述两个罪名是我们还需要注意以下问题。
一、集资诈骗罪不是非法吸收公众存款罪的特别法。
比较两罪的立法表述,我们可以看到除了是否存在“以非法占有为目的”这一主观要件外,两罪在构成要件行为和结果上都存在差异。其中在构成要件行为方面,刑法第176条的表述是“非法吸收公众存款”,而第192条的表述则是“使用诈骗方法非法集资”;并且在构成要件结果方面,第176条的表述是“扰乱金融秩序”,而第192条的表述则是“数额较大”。
一般从案件事实上来看,集资诈骗案和非法吸收公众存款案都包含向社会公众非法募集资金的行为,但是就此反推出两罪的构成规范的行为要件就均是向社会公众非法募集资金是不准确的。非法吸收公众存款罪是以保护金融秩序为目的,而集资诈骗罪是以保护投资人财产为目的。两个罪名并不是特别法与一般法的关系。
二、“诈骗行为”与“非法占有目的”是两个相互独立的构成要件。
“诈骗行为”和“非法占有目的”都是集资诈骗罪有别于非法吸收公众存款罪的构成要件,但在司法实务中“诈骗行为”一般会被认定为行为人具有“非法占有目”的的论据,该观点没有正确的认识到构成要件的独立性,容易陷入“先主观、后客观”“先责任,后违法”的思维定式,这就需要我们先从行为人客观上看其有无实施诈骗行为,再看其主观上有无非法占有目的。
当然,除去上述观点,两罪之间还有很多的不一样,需要具体案件具体分析,同时律师在处理此类案件还应准确把握罪与非罪、轻罪与重罪的界限,用好宽严相济、少捕慎诉慎押等刑事司法政策,不枉不纵。

本文作者:北京雷石律师事务所民商事业务部  王超

编辑:孙鹤

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雷石普法 | 员工自愿放弃购买社保,公司是否还需要承担工伤赔偿?

用人单位为劳动者缴纳工伤保险费用是法律规定的强制性义务,如果用人单位不缴纳社会保险费用的话,按照劳动合同法第三十八条规定:“用人单位有下列情形之一的,劳动者可以解除劳动合同:(三)未依法为劳动者缴纳社会保险费的”规定,解除与用人单位的劳动合同。
那如果员工自愿放弃购买社保,之后员工又在工作时间工作地点发生伤亡,那么用人单位需要对员工进行工伤赔偿吗?
王某2018年1月入职某酒店公司从事酒店服务员的工作,双方签订了三年的劳动合同,与此同时,王某签署了一份自愿放弃购买社保的声明书:“本人自愿放弃公司为本人购买的社会保险,并愿意承担由此带来的一切不利的法律后果”,不幸的是,时隔三个月后,王某在工作中突发疾病身身亡。公司赶紧为王某补缴上社会保险,5月份,当地社保部门认定王某的死亡视同工伤。家属在申领工伤待遇的过程中,被告知其一次性工亡补助金及丧葬补助金不符合申领条件。
由于无法获得工伤赔偿,家属申请了仲裁,仲裁委最终裁决支持了家属申请的一次性工伤赔偿和丧葬补助金的数额,公司对裁决结果不服,向法院提起诉讼,法院认为本案属于工伤待遇纠纷案件。
依照《工伤保险条例》第二条和六十二条第二款规定,用人单位应为本单位全部职工或者雇工缴纳工伤保险;应当参加工伤保险而未参加工伤保险的用人单位职工发生工伤的,由该用人单位按条例规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用。在本案中,由于王某所属公司未依法为王某投保工伤保险,因此应当依法向王某家属支付因王某工伤而产生的相关费用。最终法院维持了仲裁委的仲裁裁决结果。
用人单位为劳动者缴纳工伤保险费用是法律规定的强制性义务,对于是否参加工伤保险、缴纳工伤保险费其不属于劳动者和用人单位可以自行协商进行自由处分的范畴。

本文作者:北京雷石律师事务所民商事业务部  张茹

编辑:孙鹤

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基本案情




宋某祯、周某喜欢打羽毛球,经常参加羽毛球比赛。2020年4月28日上午,宋某祯、周某与案外四人在北京市朝阳区某公园内进行羽毛球比赛。运动中,周某杀球进攻,宋某祯直立举拍防守未果,被羽毛球击中右眼。事发后,宋某祯至医院就诊治疗,术后5周余验光提示右眼最佳矫正视力为0.05。对此,宋某祯诉至法院,要求周某赔偿医疗费、护理费、住院伙食补助费、营养费等各项费用。

02


法院认为




法院裁判认为,依照民法典第一千一百七十六条第一款,在此情形下,只有周某对宋某祯受伤的损害后果存在故意或重大过失时,才需承担侵权损害赔偿责任。本案中,周某杀球进攻的行为系该类运动的正常技术动作,周某并不存在明显违反比赛规则的情形,不应认定其存在重大过失,且现行法律未就本案所涉情形适用公平责任予以规定,故宋某祯无权主张周某承担赔偿责任或分担损失。
2021年1月4日,一审法院判决驳回宋某祯的全部诉讼请求。二审法院判决驳回上诉,维持原判。

03


律师认为




该案主要应用的法律为民法典第一千一百七十六条第一款:自愿参加具有一定风险的文体活动,因其他参加者的行为受到损害的,受害人不得请求其他参加者承担侵权责任;但是,其他参加者对损害的发生有故意或者重大过失的除外。该法条是自甘风险原则在民法典中的体现。
以往,法院裁判依据过错责任原则或公平原则让体育活动参加者承担一定经济责任,不利于文体活动的开展。在对抗性赛事中,参与者均处于潜在危险中,既是危险的潜在制造者,也是危险的潜在承担者。
事实上,很多人选择某一项高风险的体育互动,也正是因为它带有风险性和刺激性。选择这样一项活动,在之前应该已经对风险性有所认识;此后通过专业的训练,应该有能力来保护自己。上述法条的确立,体现了尊重个人选择、个人爱好、个人职业以及合理分配风险责任的理念,也体现了国家对人们参加文体活动的重视,对社会发展有重要意义。

本文作者:北京雷石律师事务所民商事业务部 
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01


案情简介




2017年8月,A公司在官网首页中发布招租信息,打造儿童主题综合服务平台。2017年9月30日,B公司从A公司处承租502室用于经营儿童水域培育馆,双方约定的租赁期限为5年。2020年初,因B公司在502室从事0-4岁儿童水域项目培训,违反国家规定,当地消防部门对A公司、B公司作出行政处罚决定。B公司诉至法院要求解除租赁合同并要求A公司赔偿装修损失及经营损失等。

02


裁判依据




综合考虑双方的过错程度,首先要明确合同解除的原因,确定合同的解除系一方违约或双方违约,还是因不可归责于双方的原因,从而明确是否赔偿以及赔偿的比例。关于装饰装修的剩余价值,主要通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。在确定装修残值时,主要确定装修残值的计算年限和残值评估基准日期。

03


律师解读




第一,合同解除后的装饰装修损失由谁承担?
若承租人装修前未经过出租方同意和允许的,装修费用由承租方自行承担;若租赁合同明确约定了装饰装修事宜,则应根据租赁合同的约定处理;但若合同没有明确约定,且因违约解除租赁合同的,就应按照双方的过错有无及过错程度确定装饰装修的归属及补偿。
第二,未提供办营业执照所需材料是否违反合同约定?
在经营性房屋租赁合同中,出租方提供办理营业执照所需材料为附随义务,但尚未办理营业执照是否必然导致合同目的无法实现则需要在具体案件中予以分析认定。

04


律师建议




第一,承租方应尽到审慎的注意义务。签订合同之前,应对该房屋所有权、该房屋的土地性质以及该房屋性质等相关材料先行审查,主要查验相关书面文件,避免出现因非法转租、土地性质为工业用地、无法提供办理营业执照所需材料等原因导致合同无效或无法继续履行的情况。
第二,承租方应当充分考虑和理解后确定合同条款。合同约定的内容既是履行合同的依据,也是纠纷解决的重要依据,对于出租方提供的格式条款之外,应对配合办理营业执照、装修等重要事项明确约定或者另行签订补充协议。
第三,承租方对于房屋类的投资应符合相关法律法规,对于以租代售、改变土地性质的房屋投资成本较低,但是风险较大。
第四,出租方应当遵守诚实信用原则,树立诚信经营意识。尤其是以出租为业的企业,应树立诚信经营意识,严格履行合同约定,不应向对方隐瞒土地及房屋的性质。
第五,出租房应防范经营风险。企业面对众多承租方进行出租时应审慎评估自身的出租行为及法律风险,并合理规划企业资金的使用,对其可能存在的风险和出现的纠纷预留一定的资金。

本文作者:北京雷石律师事务所民商事业务部  郭丽丽

编辑:孙鹤

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雷石业绩 | 合同纠纷案胜诉

北京雷石律师事务所代理了赵先生与某科技服务公司合同纠纷案件。本案件重大复杂,而且存在案中案,时间周期长,代理律师共经历四次开庭,多次与被告沟通并参与评估鉴定,最终在代理律师的不懈努力下,通过调解结案,维护了当事人的合法利益。

01


委托过程




本案的争议焦点在于原告承包的场地归还时间问题、双方合同的解除时间以及是否存在违约情形。案件诉至北京市朝阳区人民法院,并且被告在诉讼中提出了反诉,要求原告承担违约责任。
原告承包被告场地多年,却因政策问题收回场地,这样的突破合同约定的行为显然给原告带来了巨大的损失。但是通过诉讼中代理律师发现,原告的证据不够充分,并且客观上存在一定的过失行为,因此坚持诉讼可能会对委托人不利。

因此律师果断变换思路,一边准备诉讼方案的同时一边和被告沟通希望促成调解。案件涉及政府、国企和个人的三方利益,法院审理起来难度也很大,代理律师与被告公司多次交流沟通就案件进行交涉,最终促成了双方的调解。

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律师释法




《中华人民共和国民法典》第五百三十三条:
合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。
第五百六十三条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第五百六十六条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。
第三百二十二条:因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。

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01


案情简介




2020年9月份,原告李某某在济宁市区做生意期间,与被告崔某1在KTV相识,双方建立了恋爱关系。在此期间,被告崔某1利用双方的关系以各种名义向原告李某某借款,原告李某某以微信、支付宝转账、银行汇款、现金给付的方式给被告崔某1,被告崔某1借原告李某某的账号消费及偷刷信用卡,通过以上各种方式被告在2个月的时间里共花费原告109665元。
原告李某某随即和崔某1终止了恋爱关系,并向其索要返还上述借款,被告崔某1拒不返还。由于被告崔某1满16周岁但仍未成年,原告李某某要求被告崔某1的法定代理人崔某2、许某共同承担还款责任。

02


法院认为




2020年9月,原告李某某与被告崔某1双方建立了恋爱关系。自2020年9月16日至2020年11月16日期间,原告李某某以微信、支付宝转账、银行汇款等方式向被告崔某1转款73554元。后原告李某某与被告崔某1分手,原告李某某提出被告崔某1的花费均系向原告的借款,索要未果提起诉讼。
本案原告李某某与被告崔某1恋爱期间,在短短的2个月内原告向被告方转账消费达到10余万元,结合双方的经济实力和消费水平,该金额已经远远超出恋爱期间必要费用,且上述款项并非全部系李某某主动赠与,因此法院确认原告李某某与被告崔某1存在借贷关系。
关于借款金额的确认,虽然原告的转款均有凭证,但要结合原告的转款事实,双方的感情程度,恋爱期间的共同花费,综合认定借款金额45000元。

03


法院释法




情侣恋爱期间的借款,一般基于感情的培养在借款手续方面并不完善,在被告否认存在借款的情况下,就存在举证责任分配问题。原告提供恋爱期间的转账凭证,被告不能对转款进行合理说明并提供证据的情况下,视为被告未完成举证义务,不能单纯以恋爱期间没有完善借款手续而否认双方借款事实的存在。
认定借款或赠与应综合考虑,包括恋爱关系程度、转款附言、金额的特殊含义、花费的用途等,合理区分赠与和借款。

04


律师建议




恋爱期间花费金额的性质认定:对于合理范围内的较小金额,在不能证明系为结婚而特意赠送等情况下,应认定为一般的赠与,具体可以包括以下情况:
1、日常生活中价值较小的一部分赠与,比如购买衣服、箱包,请客吃饭等;
2、特殊日期,如情人节、七夕节、生日、纪念日等给付的财物;
3、特殊金额,如520、521、1314等金额以及其他小额赠与。
以上均可以推定为双方表达爱意培养感情的赠与财产,赠与方一经交付,不能要求返还。
对于男女双方之间贵重物品如:房产、汽车或较大金额的现金、银行卡、微信、支付宝转账等赠与,由于所涉金额较大,一般是基于结婚目的的赠与,可推定为彩礼,应承担返还责任。

本文作者:北京雷石律师事务所民商事业务部  王澄宇

编辑:孙鹤

雷石普法 | 恋爱期间的借款和赠与如何区别及认定?

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雷石普法 | 商品房认购书认定为商品房买卖合同需具备哪些条件?

01


基本案情




2008年9月,某公司和陈某签订《认购协议书》,约定由陈某认购某项目一单元××号房,并约定了交易价格,房款支付时间。后某公司未按照约定履行房屋交付义务,称该标的物名称为暂定,因立项及行政审批、规划调整等原因,房屋客观上不存在,双方遂发生纠纷。

02


法院认为




某高院再审认为:某公司和陈某于2008年9月30日签订《认购协议书》约定由陈某认购某项目一单元××号房,并约定了交易价格,房款支付时间。某公司虽在诉讼过程中提出,该标的物名称为暂定,后因立项及行政审批、规划调整等原因,前述约定房屋客观上不存在。一审法院就此调取了《商铺首层平面图》,并参考××市××区人民法院发往××市房地产管理局的函件,认定约定房屋也即“××号铺面”,有充分依据。
涉案认购书约定的交易标的、价款及支付时间明确,应认定已经具备了商品房买卖合同的主要内容,至起诉时,陈某仅剩购房款86.06万元未付,合同已经实际履行,二审认定认购协议属于商品房买卖合同,符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。
涉案合同合法有效,双方均应继续履行。在合同未对房屋交付时间作出约定的情况下,二审基于房屋已经具备交付条件的情况,判决在该判决生效后十五日交付给陈某使用,并无不当。某公司提出,涉案房屋已由其出售给案外人并实际交付,与陈某的合同不符合继续履行的条件。
但某公司是于本案诉讼于2012年6月12日立案受理后,于2012年8月3日另行与案外人签订商品房买卖合同并申请仲裁,因此时涉案房屋处于争议之中,某公司未待法院依法就争议作出处理即处分争议房产,不能对抗买受人陈某。

03


律师观点




通过上述案例可知,商品房的认购、预订等协议认定为商品房买卖合同,同时应具备两个条件:一是符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。二是出卖人已按约定收取购房款。关于收取多少购房款属于办法规定的“出卖人已按约收取购房款”,个人认为,购房款既包括全款,也包括部分购房款,参考案例(2018)粤03民终6102号、(2014)粤高法民一申字第742号。
另外,商品房买卖合同是否必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部内容,实务中尚存在争议。通过上述案例及其他案例可知,如果认购书约定了拟购房屋的位置、面积、价款、付款时间、付款方式,应当认定已具备商品房买卖合同的主要条款。
再者,现行法律法规和司法解释未明文规定商品房认购书必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部内容,方能成为商品房买卖合同。如果认购书必须具备第十三项内容才能被认定为为商品房买卖合同,对于购房者,其权益无法有利保障的,这也就变相鼓励不良开发商违背诚实信用原则,恶意不履行约定,造成购房者损失。
因此,若认购书明确约定了房屋的位置、面积、价款、付款时间、付款方式等内容,应已具备商品房买卖合同的主要条款,出卖人若按照约定已收受购房款的,就能够发生认购书认定为商品房买卖合同的效果。

04


相关法律




《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。

本文作者:北京雷石律师事务所民商事业务部  乔鲁宁

编辑:孙鹤

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雷石普法 | 不符合当地拆迁腾退政策的拆迁补偿协议效力如何?

01


案情简介




2004年11月,王某某承租某村一院落及地上建筑物,经出租方某乡政府同意,王某某在此租赁地址上又新建房屋。2009年11月,因租赁地绿化建设需要,王某某与某乡政府签订了《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书附件》,约定由某乡政府一次性支付王某某各项补助费共计人民币60000元,包括提前搬家奖励费5000元、工程配合奖5000元和其他补助费50000元;并以下列房屋对王某某进行安置:期房地址为××家园B区×号楼×单元×2号房屋,建筑面积96.45平方米。
王某某按照双方约定向某乡政府交纳了全部购房款,某乡政府向王某某交付完成××家园B区×号楼×单元×2号房屋。2021年,某乡政府向法院起诉,请求确认其与王某某签订的《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书附件》无效。

02


法院认为




违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效,但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
第一,本案双方在签订《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋腾退安置协议书附件》之前,某乡政府及其委托的村委会进行了入户调查,核实了被腾退人家庭成员及被腾退人房屋、宅基地情况,双方经过协商最终签订了上述协议,因此协议系双方自愿行为。双方经过协商自愿签订协议后,某乡政府以王某某不符合拆迁政策规定,不能作为被腾退人为由主张合同无效缺乏依据。
第二,关于合同无效的法律依据,只能是民法典相关规定及法律、行政法规强制性规定,某乡政府相关拆迁政策并非法律,故即使本案协议与相关政策规定不符,该理由也非合同无效的充分理由。
第三,本案中某乡政府签订涉案协议后,已实际接收王某某所交付的房屋及相关土地,在已实现合同目的的情况下又以王某某不具备被腾退人资格、双方《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书附件》违反拆迁腾退政策为由提起本案诉讼,有违诚信原则。
据此,对于某乡政府所述上述意见,缺乏依据,本院不予采纳。

03


律师观点




平等主体之间的民事合同是法律关系中占比很大的一部分,对该类合同认定无效的规则,在司法实践中有着较高的标准。
除已有法律、行政法规明确规定合同无效的情形外,对于双方自愿促成的法律关系,法院通常都会按照严格的标准来认定,一方面是促进市场交易,维护稳定的市场环境;
另一方面也有利于维护社会的公平正义,促进诚信友好的社会风气。本案中,原被告双方签署的《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书附件》系双方自愿签署,且不存在法律、行政法规规定的合同无效的情况,故在这种情况下,法院通常不会将相关协议认定为无效,如此认定不仅保护了合法有效的民事法律关系,更是对不诚信行为的有力打击。

04


相关法律




《中华人民共和国民法典》第一百五十三条:违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二条:民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

本文作者:北京雷石律师事务所民商事业务部  郝兆丽

编辑:孙鹤

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雷石普法 | 融资租赁中出租人处置租赁物要遵循公平原则

01


基本案情




2016年8月,原告甲公司与被告乙公司、被告谷某签订融资租赁合同及其附件,约定:被告乙公司以售后回租交易方式将自有的3辆东风清障车转让给原告并租回使用,被告谷某系共同承租人。同日,被告朱某向原告出具《无条件不可撤销的担保函》,就融资租赁合同项下的全部义务和责任向原告承担不可撤销的连带保证责任。
合同履行过程中,被告乙公司自2017年3月起开始拖欠租金。因乙公司违约,原告甲公司于2017年6月收回租赁车辆。案外人丙公司于2017年6月出具《鉴定评估报告》,称接受原告委托,对租赁车辆进行鉴定评估,以2017年6月为基准日,评估金额为19万元-20万元。丙公司法定代表人张某以买受人身份于2017年7月出具《同意函》,以20万元价格向原告购买涉案融资租赁车辆。
原告诉至法院,请求判令解除合同,乙公司、谷某赔偿损失(未付租金及相应违约金扣减租赁物变卖价值等剩余的金额)、逾期违约金等,朱某承担连带保证责任。

02


法院认为




本案主要争议焦点为:原告甲公司所主张的因融资租赁合同解除而产生的损失是否具有依据?
本案中,甲公司主张收回租赁物的价值为20万元,并据此计算损失金额。融资租赁车辆的处置系由甲公司单方完成,且20万元的处置金额相较于一年四个月之前的购买价格42.6万元差距较大,但甲公司未能举证证明该处置价格的合理性,因此不能认定甲公司收回租赁车辆后尚有损失存在。
上海市某区人民法院作出民事判决:解除合同,驳回甲公司其余诉讼请求。判决后,甲公司提出上诉。上海某法院作出判决:驳回上诉、维持原判。

03


律师观点




融资租赁现在是很普遍、基本的非银行金融形式。它是指出租人根据承租人(用户)的请求,与第三方(供货商)订立供货合同,根据此合同,出租人出资向供货商购买承租人选定的设备。同时,出租人与承租人订立一项租赁合同,将设备出租给承租人,并向承租人收取一定的租金。
在承租人无力支付租金经催告后合理期限内仍无法继续履行合同时,融资租赁出租人自行收回并处置租赁物的,出租人应遵循公平原则并提供充分的证据证明其处置租赁物价格的合理性。
在承租人未认可的情况下,出租人未委托有资质的专业机构对租赁车辆价值进行评估,又不能提供其他证据证明其处置车辆的价款真实体现了市场价格的,则其关于租赁物处置价格具备合理性的主张不一定能成立。

04


相关法律




《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条 有下列情形之一,出租人请求解除融资租赁合同的,人民法院应予支持:
(一)承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金,符合合同约定的解除条件,经出租人催告后在合理期限内仍不支付的;
(二)合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定,但承租人欠付租金达到两期以上,或者数额达到全部租金百分之十五以上,经出租人催告后在合理期限内仍不支付的;
(三)承租人违反合同约定,致使合同目的不能实现的其他情形。
第十一条:出租人依照本解释第五条的规定请求解除融资租赁合同,同时请求收回租赁物并赔偿损失的,人民法院应予支持。前款规定的损失赔偿范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的,损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。

本文作者:北京雷石律师事务所民商事业务部  张婧怡

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