北京雷石律师事务所

现实案例：
  某第二实验小学为该市教学质量最高的小学。随着学生和家庭教的数量增加，校园面积显得非常不足，学校门前的道路非常拥堵，学校以及很多家长向政府建议扩建校园及门前道路。市政府非常重视，认真研究后认为财政状况允许，野区是有这必要，便决定对校园道路两旁设计的部分居民和商户的房屋进行征收，用于扩建校园，扩宽门前道路，政府按照程序做出了征收决定，并予以公告。

那么，在房地产评估机构确定后，按照我国法律规定，应由谁和房地产评估机构签订合同呢？

律师解说
本案中，房地产机构被选定或者确定后，存在被征收人群体及房屋征收部门两方，那么应该由谁作为委托人与房地产评估机构签订合同呢？
再具体办理委托事宜时，按照《国有土地上房屋征收评估办法》第六条规定，房地产评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产评估机构出具房屋征收委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应该载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。由此可知，应该由该市房屋征收部门作为委托人与房地产价格评估机构签订合同。

法律条例
《国有土地上房屋征收评估办法》
第六条  房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
（四）委托人应提供的评估所需资料；
（五）评估过程中双方的权利和义务；
（六）评估费用及收取方式；
（七）评估报告交付时间、方式；
（八）违约责任；
（九）解决争议的方法；
（十）其他需要载明的事项。

法律解读
《国有土地上房屋征收评估办法》的立法指导思想就是要保证被征收人的权利。该法第六条第一款规定，房屋征收评估一般由房屋征收部门作为委托人，这减轻了被征收的的负担，更有利于征收的顺利进行。另外，该条第二款规定了委托书应载明的内容为必备内容，但不是全部内容，委托书应该根据具体情况做到详细清晰，这有利于更好的维护被征收人的合法权益。

雷石拆迁律师咨询电话：010-51660618 ；

◈只需长按识别下方二维码,
即可关注咨询◈

点击阅读原文，获得更多精彩
原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：【房屋征收】与房地产评估机构签订合同由谁负责呢？

农业补贴是农民朋友从事农业生产时最关心的一个问题，而我国近年来的农业补贴支持力度也越来越大，很多农户朋友都是依赖农业补贴来保障自己的稳定收入。

据了解，2019年农业补贴将会有一些新变化，重点补贴九类人，但还有部分人可能领都领不到，下面一起来了解看看吧。
哪六类人领不到农业补贴？

1.将耕地转为设施农用地的；
2.未经同意私自开荒地的；
3.利用承包地从事与农业生产无关活动的；
4.拥有承包地三年或者三年以上，当却没有使用，也没有办理流转的；
5.抛荒地和非农业占（征）用的耕地不给予补贴；
6.成片的粮田转为设施农业用地常年不种粮食的。

明年开始，农业补贴将重点偏向这九类人，但还有六种人可能领不到！
哪9类农民被重点发放农业补贴？

1.生态畜牧的农民朋友；
2.购买置办农机的种植户朋友；
3.种养结合与轮作的农户；
4.直接从事种植业的大户；
5.畜禽粪综合利用的经营农户；
6.开展了深松整地的农户；
7.开展了秸秆综合利用的经营者；
8.开展了残膜回收利用的经营者；
9.开展了重金属治理的经营者。

雷石拆迁律师咨询电话：010-51660618 ；

◈只需长按识别下方二维码,
即可关注咨询◈

点击阅读原文，获得更多精彩
原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：明年开始，农业补贴将重点偏向这九类人，但还有六种人可能领不到！

唐某家所在小区位于离市区较远的地方，2014年，因新修高铁路线经过该区域附近，市政府决定对该房屋进行征收，以方便铁路修建。小区居民选出了资质较老的某房地产评估机构，但不知机构在得出评估结论后，会如何向大家提供评估报告，每户是否能详细得知自家房屋的评估细节。　

那么房地产评估机构提供评估报告的步骤是什么？有什么注意事项？
房地产评估机构接受房屋征收部门的委托对被征收房屋进行价值评估，经过一系列的工作后，应该就其对被征收房屋的价值评估向房屋征收部门提供评估报告。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条的规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误地，房地产价格评估机构应当修正。

分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，而不得以印章代理签字。因此，唐某及其所在小区的居民都无需担心此事，评估机构会依法进行评估，并将大家关心的细节问题告知大家，确保每户居民都享有知情权。

《国有土地上房屋征收评估办法》

第十六条　房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第十七条　分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

房地产价格评估机构在对被征收房屋进行评估后，应首先提供分户的初步评估结果，并安排注册房地产估价师对分户的评估结果进行现场说明，以保证每户居民的知情权，便于其提出意见。评估机构根据意见对分户评估进行相应修正后，再向房屋征收部门提供整体评估报告。这样先分再整的方式有利于错误的改正，提高效率。

如果大家还有任何疑问，欢迎随时咨询雷石拆迁律师，雷石拆迁律所专注于拆迁案件，定将为大家答疑解惑，并制定属于你的维权方式。

雷石拆迁律师咨询电话：010-51660618 ；

◈只需长按识别下方二维码,
即可关注咨询◈

点击阅读原文，获得更多精彩
原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：房地产评估机构提供评估报告的步骤和注意事项是什么？

·现实案例·
张某从小在爷爷家居住，爷爷家有五间很宽敞的平房，并且有一个大院子，爷爷经常在院子里种菜，张某和小伙伴们经常在院里玩耍。后来，县城要扩建，需要征收张某爷爷家的房屋。张某看了征收补偿方案啊后，便和爷爷商量此事，最终决定选择货币补偿，然后带爷爷去省里的张某家居住。后来，政府聘请的房屋评估机构来到张某的爷爷家对其房屋进行评估，工作人员解释说，院子不是房屋，不在补偿范围内。

那么，被征收平房的院落在补偿范围内吗？

律师说法
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收房屋补偿范围主要包括以下三部分内容：
（1）被征收房屋价值的补偿
（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
也就是说，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有规定院子对应的土地也需要进行补偿，所以政府以此为由驳回了张某。但是，《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点资源进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因此，法律对占用土地使用权是有明确补偿规定的。对于不带院落的房屋和带院落的房屋，如果在征收的时候给予同等对待，未免有违法律公平合理的原则。但是，在对带有院落的房屋进行补偿的时候，应该在评估时候根据房屋所有人对院落的使用情况，对院落做出合理的补偿。


法条链接

《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
《国有土地上房屋征收评估办法》
第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
……


律师说理
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款对补偿范围作了规定，并没有指出院落应该如何进行补偿。但《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条对被征收房屋的价值作了规定，即院落应该属于土地使用权的补偿范畴。如果只对征收的房屋进行补偿而不对院落补偿，对征收人肯定是不公平的，但如果将院落与房屋同等对待，未免也有些不妥。所以，应该考虑实际情况，对院落进行合理的评估补偿。

雷石拆迁律师咨询电话：010-51660618 ；

◈只需长按识别下方二维码,
即可关注咨询◈

点击阅读原文，获得更多精彩
原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：被征收平房的院落在补偿范围内吗？

现实案例秦某是一名刚毕业不久的大学生，其大学期间在学校的创业协会任职，毕业后想要自己创办公司，但资金不足，遂向自己的好朋友张某借了10万元钱。张某提出要让秦某给自己提供抵押，来保障自己债权的实现，秦某考虑后将自己父母给他买的一套房屋抵押给张某，并进行了抵押登记。后该城市进行重新规划，要对秦某抵押出去的房子进行征收，根据相关规定，秦某可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

律师说法

那么，因秦某选择方式的不同，对张某所享有的房屋抵押权有何不同的影响呢？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，房屋征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案中，对设定了抵押权的秦某的房屋，当然也可以根据两种补偿方式进行不同的处理。具体处理方式为：
第一，采用货币补偿方式。根据《物权法》第一百七十四条规定：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。本案中，具体到房屋征收的补偿金，抵押权人张某优先于其他普通债权人受偿。在被征收人秦某获得货币补偿后，抵押权人张某可以再债权到期后对赵某取得的补偿金优先受偿，也可以提存。
第二，采用房屋产权调换的方式。征收拆迁补偿若采取房屋产权调换的方式，双方根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记，同时，办理抵押登记。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。这样既对被征收人进行了补偿，又通过变更抵押登记，保护了抵押权人的利益。

法条链接
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十四条　担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
《城市房地产抵押管理办法》
第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

律师说理
《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定了 当房屋面临国家征收时，被征收人可以选择货币补偿与房屋产权调换两种方式。《物权法》第一百七十四条与《城市房地产抵押管理办法》第三十八条对这两种方式给抵押权人造成的影响也作了具体规定，充分保障了在担保期间，担保物权人的合法权益。担保人在得知自己的房屋将要被拆迁后，应该履行通知义务，与担保物权人重新进行抵押或者签订合同，以避免恶意担保的行为。

雷石拆迁律师咨询电话：010-51660618 ；

◈只需长按识别下方二维码,
即可关注咨询◈

点击阅读原文，获得更多精彩
原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：对于已经设定抵押的房子，怎么补偿？

现实案例

主某家住市郊区某村，其有平正房五间及相对应的院落一座。随着经济的发展，市区规模不断扩大，朱某家被划入市区范围，并进行拆迁改造。朱某所在村的村委会给每户进行了房屋面积丈量登记，向每户通报了政府拆迁安置补偿政策，朱某在了解了具体的安置政策后就开始收拾东西，等着搬家。后村委会要求各户到村委会签订补偿协议，朱某原以为村委会口头通知补偿政策就行了。

那么，口头签订补偿协议到底可不可以呢？

律师说法
根据《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
可见，口头协议也是合同形式的一种表现形式，并不影响合同的成立与生效。但房屋征收补偿协议是否能够采用口头形式呢？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款的规定，房屋征收部门与被征收人依照条例的规定，就征收补偿事项订立补偿协议。因此，房屋征收部门与被征收人依照调理的规定，就征收补偿事项订立补偿协议。因此，房屋征收时营房签订拆迁补偿协议，如果房屋征收双方在征收补偿方案确定的签约期限内能够达成协议，应当订立书面的补偿协议，否则该协议因形式不合法而无法发生相应的效力。而且征收、拆迁对于一个家庭来说是非常重要的事情，仅以口头形式订立的协议很难保证权益的实现，因此采用书面形式订立协议更为稳妥。

法条链接

《中华人民共和国合同法》
第十条　当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十五条  房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

法律说理
书面形式合同，是指以文字、数字、符号、图形等书面载体形式达成的协议。
口头形式协议，是指当事人面对面地谈话或者以通讯设备如电话交谈等方式达成的协议。书面合同一般用于各种合同、协议的签订，而口头合同一般用于日常生活中，比如在菜市场买菜等。书面合同因其有书面载体可以证明合同内容，在引起争议时可以作为证据使用，因此，对于重要的协商内容，当事人应当以书面合同形式加以确定，以避免引起不必要的麻烦。

雷石拆迁律师咨询电话：010-51660618 ；

◈只需长按识别下方二维码,
即可关注咨询◈

点击阅读原文，获得更多精彩
原文始发于微信公众号（北京雷石律师事务所）：【@你，】采取口头方式能订立补偿协议吗？