北京雷石律师事务所

在租房过程中，很多租客在占有房屋后，为了创造一个更好的生活环境或者获得更多收益，往往会对该房屋进行改善或增设他物，形成添附物。

那么在租赁合同解除时，房屋内的添附物如何处理问题便成为了争议问题，今日雷石律师带大家解读关于房屋添附物的相关法律知识。

一、添附物的性质

在房屋租赁合同中，添附物主要包括房屋装修物和新增的附属设备。

从建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定：“本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”来看，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不包括在原建筑物上的扩建、改建物，也不应包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电等设施或设备等。

从建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条的规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及设施，不得擅自拆改、扩建或增添”来看，增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装费用却很高，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时也会损坏房屋本身，所以从经济的角度出发，应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起，作为房屋的添附物一并处理。

二、房屋租赁合同解除时，租赁物上的添附物如何处理

根据《民法典》第七百一十五条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。“这说明在租赁合同解除时，添附物可以取回的，由添附人取回并恢复原状，如不能取回，出租人与承租人可以协商解决，有约定按照约定来处理。

若没有约定，可以视情况分别处理。第一种情况，如果添附行为未经出租人同意，系承租人自行决定装修房屋或增加设备，承租人应自行将添附的内容除去，如果不能除去，出租人也不需要给予任何补偿；第二种情况是，添附行为已经经过出租人同意，在租赁合同解除后，由于该添附物已不能取回，而保留该添附物又对出租人仍有利用价值的，可由出租人酌情予以补偿。

三、如因不可抗力导致合同终止，租赁物上的添附物如何处理

如因不可抗力导致房屋租赁合同终止，出租人一般应按公平原则给承租人进行一定补偿，承租人装修或增设的添附物有经济价值和再利用价值的，由出租人给予一定补偿，如果能够做鉴定，鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失按照公平原则一般由双方共同分担。如因拆迁导致房屋租赁合同终止，在无约定的情况下，一般以拆迁人给予的补偿额为参照，补偿给承租人，这样就不存在损失分担问题。

定金，指以担保债权实现为目的，依据法律规定或双方当事人的约定，由一方在合同订立时或订立后至合同履行之前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方的一定数额货币的担保形式。

一、法律规定

1.《民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但是，不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

2.《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返回定金。

3.《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条第（1）款，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

4. 《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十二条：因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

二、案例分享

1.郭明与东莞市康城假日房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书【（2017）粤1971民初18772号】

主要内容：双方均有违约行为，双倍返还定金没有支持。

本院认为，根据原告提交的录像、录音资料和双方的陈述，应当认定的确存在原告要求向被告交纳首期款并签订商品房买卖合同，而被告以原告应当先交纳优惠服务费和签订《康城假日花园商铺改造委托协议》为由未收取款项亦未签订商品房买卖合同的事实。一、根据被告签订的《延期支付购房优惠服务费的申请书》以及《认购书》中关于“一口价”的约定，应当认定原告在签订认购书时明确知道原告需支付购房优惠服务费才能以《认购书》中约定的购房价格购买涉案的商品房。这一约定基于被告对其建设、销售商品房成本的考虑，不违反禁止性法律规定。因此，原告应当向被告支付优惠服务费才能按照《认购书》确定的房价支付首期款并签订商品房买卖合同。二、被告要求原告先签订《康城假日花园商铺改造委托协议》，但没有证据显示被告在签订《认购书》时已明确告知原告涉案商铺经过改造的事实，而《康城假日花园商铺改造委托协议》的确存在限制原告权利的条款，因此被告不应当以原告未签订《康城假日花园商铺改造委托协议》为由拒绝收取首期款并签订商品房买卖合同。综合前述两点，本院认为原、被告均有违约行为，导致《认购书》无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院认定被告应向原告返还定金50000元，但对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求不予支持。

2.杜振雨与唐山荣阳房地产开发有限公司、香河盛远恒业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【（2019）冀0205民初517号】

主要内容：《商品房内部认购书》应为预约合同，不具备签订正式商品房买卖合同的条件下，应当解除双方签订的预约合同。定金双倍返还不支持，原因系原告怠于履行，被告未违约。

法院认为：《商品房内部认购书》应为预约合同，合法有效，预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同及本约的预备性协议，不能因此认定本约已经成立。预约合同一方当事人奖金可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。现因原告杜振雨与被告荣阳公司已不具备签订正式商品房买卖合同的条件，故应当解除双方签订的预约合同。原告要求判令被告荣阳公司返还原告已付购房款104947元及利息损失的主张，本院予以支持。原告要求赔偿房屋差价损失125701.5元、赔偿原告已付购房款104947元的一倍的主张，均属于履行本约合同的内容，故本院不予支持。原告要求判令被告盛远公司、任美乐连带返还原告已支付给被告盛远公司的服务费人民币10万元，并赔偿利息损失，因原告未提交被告已收取服务费的收据原件，也未提交银行转账记录，本院认为应当在原告提供相关证据后，另行主张权利。

3.孙桂香与许洪伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【（2018）冀0207民初3995号】

主要内容：法院支持返还定金，不支持双倍返还，原因系不能签订正式买卖合同的责任不能归责于原、被告任何一方。

法院认为：本院认为，原、被告之间2018年10月1日签订的房屋买卖书面意向书是就买卖房屋达成的预约协议。现原告庭审中表示不再购买该房屋，双方房屋买卖预约协议应予解除。涉案房产系被告自拆迁户处购买的置换房屋，现涉案房产未取得产权登记证书，双方虽然签订了买卖房屋意向协议但就房屋买卖合同正式签订方式即是否由原拆迁置换房主参与签订房屋买卖协议等事项未能协商一致，致使正式的房屋买卖合同未能签订。原告虽交给被告20000元定金，应为订立房屋买卖合同的担保，但最终未能达成签订正式房屋买卖合同的原因系原、被告在签订房屋买卖意向书时未将签订方式充分协商一致，因此致使双方未能签订正式买卖合同的责任，不能归责于原、被告任何一方,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”故被告应返还原告20000元,原告诉请要求被告双倍返还购房定金，并支付违约金20000元，理据不足，本院不予支持。

4.黄存诚、卢春萍等与贾振欢房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【（2018）粤0403民初3085号】

主要内容：支持双倍返还定金，涉案合同约定了卖方的违约责任是双倍返还定金。

法院认为：本院认为，原告黄存诚、被告贾振欢与第三人里维公司于2017年12月17日签订的《房屋买卖合约》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同有效。合同各方均应依约履行。涉案合同系王向英代被告贾振欢签署，王向英在涉案房屋买卖交易中所实施的代签合同、代收房款（定金）、代为处理还贷赎楼等行为均有被告贾振欢的明确授权。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，王向英在代理权限内实施的上述行为对被告贾振欢发生效力，其责任应由被告贾振欢承担。原告作为买方履行了支付定金、办理按揭贷款的合同义务，且从被告于2018年3月23日和24日接受定金的行为及王向英与石明鑫的微信内容来看，买卖双方对相对方2018年4月2日之前的履行行为均无异议。还贷赎楼、注销抵押登记是被告作为卖方的合同义务，且还贷赎楼以注销抵押登记是涉案房屋办理过户登记的前提。涉案合同约定原告付清款项、签订《珠海市房地产买卖合同》及办理过户手续的时间均是“得到银行批准按揭贷款金额后15个工作日内”。被告未能及时还贷赎楼以注销涉案房屋上存在的抵押登记导致双方未能按涉案合同约定的期限签订《珠海市房地产买卖合同》并办理过户手续，被告行为已违约，应向原告承担相应的违约责任。两原告系夫妻，涉案合同虽为原告黄存诚签订，但王向英收取原告卢春萍交付定金并向其出具收据的行为实际是确认了原告卢春萍履行合同的行为。涉案合同约定了卖方的违约责任是双倍返还定金。故两原告请求被告双倍返还定金共100000元，理据充分，本院予以支持。

随着直播平台的崛起，直播卖货也成为了新一轮热潮。很多有粉丝基础的网红逐渐转向了卖货主播，向粉丝推销其合作商供应的产品。

因是新兴行业，在监管尚不完善的情况下，很多主播开始以利益为主，试图钻法律的空子，在直播平台上公然售卖“假货”，以超低价格、超大优惠来吸引粉丝，使数万人被骗，而自己却赚的盆满钵满。

那么在“网红直播卖假货”盛行的状态下，法律对于相关行为是如何规定的呢，本文带你一探究竟。

一、触犯刑事法律

如某带货主播租赁办公场地和仓库，向他人大量采购假冒国际品牌的化妆品、服装并在直播间售出，那么他可能涉嫌销售假冒注册商标的商品罪。通说认为，涉案注册商标在有效期内，依法受到法律的保护，如果销售明知是假冒注册商标的商品，且销售金额数额较大，该行为就可以构成销售假冒注册商标的商品罪。

根据《刑法》第二百一十四条的规定：“销售明知是假冒注册商标的商品，违法所得数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑，并处或者单处罚金;违法所得数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”利用网红主播身份售假卖假，不仅会损害消费者的利益，更会侵犯涉案商品权利人的权益，从而严重扰乱社会市场秩序，被社会所摒弃。

二、触犯民事法律

网红带货主播利用流量优势，在直播带货过程中，对销售的产品进行虚假宣传，对赝品谎称是正品进行贩卖，使销售者误认为“捡了大便宜”而购买，存在明显欺诈消费者的行为。

触犯了《消费者权益保护法》第五十五条的规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。”因此，如果在直播中贩卖假货，需要对消费者承担三倍的赔偿责任，最低500元。

三、律师评述

直播带货热度高是好事，做好直播销售、完善产品溯源体系，打造良好的直播生态更是一件重要的事，互联网经济是诚信经济，网红带货主播也应恪守诚信，而非游走在法律边缘，应切实履行真实性、合法性义务，这不仅是对粉丝、销售者负责，更是对自己负责、对社会负责。作为消费者，也应避免盲从，理性消费，在面对消费欺诈时，要积极维护自己的权利义务，在受到损失时积极要求赔偿，使商家不敢知假卖假，从而推进互联网经济良好向前发展。

一、当前各国与我国关于夫妻财产约定的模式

当前各国关于夫妻财产约定有以下两种模式：其一为选择式的约定财产制，其二为独创式的约定财产制。二者的区别在于，根据选择式的约定财产制，双方只可以在法律所确认的几种财产制中选择其一作为配偶之间的财产制。而独创式的约定财产制中，双方有广泛的意思自由，只要不违反法律规定以及不违背社会公序良俗，均可对夫妻财产进行自由约定。

很多学者认为我国属于选择式的约定财产制，理由有以下四点。

第一，独创式的约定财产制虽然充分保护了夫妻个人的意思自由，但是夫妻财产制不仅仅是一个简单的配偶之间的财产关系，还带有一定身份色彩，要发挥维护婚姻稳定的功能，因此选择式的约定财产制能够使人们于法律限定的种类内实现意思自治，同时发挥《婚姻法》【现《民法典》婚姻家庭编】价值。

第二，与其他各国法律不同，我国对于夫妻财产约定的规范并不详尽，配偶之间关于约定财产制的登记或者公示程序未有明文规定。在与他人的交易过程中，无限制的夫妻财产约定会对他人带来不便。

第三，由于我国的传统，民事立法中的合同自由以及意思自治本身在婚姻家庭关系中很难得到体现，人们对夫妻财产约定的重要性或者认识并没有那么深刻，因此选择式的约定财产制更加适合我国实际状况。

第四，最高人民法院认为，依《婚姻法》第19条【《民法典》第一千零六十五条】，婚姻当事人进行夫妻财产约定仅限于三种情况。而实务中常常出现的把一方个人财产约定为另一方所有的情况，不应当属于《婚姻法》第19条【《民法典》第一千零六十五条】包括的三种之一。很多学者也同意《婚姻法》【现《民法典》婚姻家庭编】已经明确将“夫妻一方婚前财产约定归对方个人所有”排除在约定财产制协议之外。

二、夫妻婚内财产协议与婚内赠与的区别

从性质来看，夫妻婚内财产协议是以夫妻身份关系为前提的财产协议，没有婚姻关系就不存在夫妻财产约定的情形;夫妻赠与与夫妻身份关系的存续或解除没有直接关系，与一般赠与没有本质区别。

从概念来看，婚内财产协议必须经双方同意，签订协议时不得存在欺诈、胁迫、乘人之危等导致合同无效或可撤销的法定情形，否则夫妻婚内财产的约定就是无效的，对双方不产生法律效力;婚内赠与与一般赠与相同，其本质必须是单务性、无偿性，婚内财产赠与无须征得双方同意，只要一方作出赠与的表示，而另一方表示接受即可，这是一种单方行为。同样如果双方对于婚内财产的的处分并非完全处于无偿的目的，附加某些另一方为或者不为的义务，就不符合无偿性的特点，应该归入婚内财产约定的范畴。

从法律效果上看，区分婚内赠与与夫妻婚内财产约定最大的意义系婚内赠与的赠与人可以行使撤销权给自己一个反悔的机会，即使是赠与的财产权利已经转移，只要符合《中华人民共和国合同法》第192条的规定“受赠人有下列情形之一的，

（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属； 

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”即可以行使撤销权。

三、案例研究

案例一：林某与蔡某2012年登记结婚，婚后育有一子，双方2015年10月11日签订《婚内财产协议》，约定：1、A房屋（林某婚前房产）过户给蔡某；2、B房屋（林某占50%份额、蔡某占50%份额）中林某的全部份额过户给蔡某所有。3、将登记在林某名下的汽车C过户给蔡某所有。林某向北京市昌平区人民法院起诉撤销该协议。

一审法院认为A房屋系林某的婚前个人财产，双方在协议中的约定将该房屋100%的产权归蔡某所有，不符合《婚姻法》中关于夫妻财产约定的情形，该约定的实质为婚内赠与，在房产变更登记前可以撤销。B房屋为双方婚后购买且登记在双方名下各50%的份额，双方约定将登记于林某名下的份额归蔡某所有，应视为双方对夫妻共同财产的约定，该约定系双方真实意思表示且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。同理，汽车C的约定，亦合法有效。该案二审林某上诉被驳回，维持原判。林某不服向北京高院申请再审，再审裁定驳回林某的再审申请。[i]

案例二：张某与马某2005年登记结婚，育有一女。2011年，双方签订《协议》一份，载明：现丈夫马某名下房屋A，需在2011年10月15日之前将房产的所有权加上妻子张某，房屋属夫妻双方共同财产。2010年6月11日，北京市住房和城乡建设委员会为马某颁发了房产证，但之后该房屋产权证上并未添加张某的姓名。2013年张某诉至北京市通州区人民法院要求离婚，并确认房屋A为夫妻共同财产并判归其所有。一审法院认定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。对于A房屋，张某与马某签署《协议》约定该房屋属于夫妻共同财产，且马某未提供证据证明其签署该份《协议》存在欺诈、胁迫等情形，故应当按照夫妻共同财产进行分割，由于现A房屋由马某居住使用，故判决A房屋归马某所有，马某给付张某折价款为宜。马某不服上诉，二审驳回上诉维持原判。

根据上述司法实践的判决可以发现，不同法院在审理案件时会有不同的见解，案例一中认定夫妻一方婚前财产约定100%产权归对方个人所有，排除在夫妻财产约定之外，视为赠与，可以行使撤销权；如某房屋系双方婚后共同购买即使已经登记在双方名下各占一定的份额，双方约定将登记于一方名下的份额归另一方所有，应视为双方对夫妻共同财产的约定，不可以撤销。案例二中，某房屋系夫妻一方的婚前财产也登记在一方名下，如在协议中明确约定该房屋属于夫妻共同共有财产，该约定应系夫妻财产约定，不能行使撤销权。案例三中一审法院根据赠与方是否保有份额将两次行为区别定性，即赠与方保有份额时属于“夫妻财产约定”，第二次由于自己不再保有份额，则属于赠与行为。二审法院则认为两次行为均为赠与行为。案例三中个人理解还是有些困难，是否个案判决亦或者时我们可以将案例三中惠某的两次变更登记行为视为一个整体，这样是不是更容易理解。如果将案例三中两次变更视为一个整体，才能得出一个判定标准，一方婚前的财产（如：房产）约定100%归另一方所有，视为赠与，否则视为婚内财产约定。即使这样一个判定标准能解决大部分的问题，但是假定一方婚前的财产（如：房产）约定99.9%归另一方所有，根据所谓的判定标准即认定为夫妻财产约定？显然是不合理的，本人个人的观点，个案应具体分析，不能简单的以数字为标准，婚姻家事案件不能简单量化为数字，肯定有更多的伦理和感情色彩，判定一份协议究竟为夫妻财产约定还是赠与合同，需要结合约定的内容及订立背景。当然也希望会有更详细的法律出台或者相关指导案例发布，方便法律实务工作。

1992年，杨女士与张某按当地传统举行结婚仪式，婚后育有4个子女，并于2012年补办了结婚登记手续。2016年11月，杨女士发现张某经常夜不归宿，手机里也经常出现与其他女子的暧昧联系，怀疑其有外遇，然而张某拒不承认，双方多次发生争吵，最终杨女士向法院起诉离婚。庭审时，张某始终否认自己存在出轨行为，杨女士也未能提供相关证据，两人于2017年9月调解离婚。

离婚后的杨女士原本想平静地重新开始生活，却没想到从亲戚处得知一个惊人的消息，张某竟与另一女子在2018年3月产下一女。这个消息犹如晴天霹雳，让杨女士内心深受打击。原来丈夫早就出轨还死不承认，杨女士陷入悲伤之中，整日精神恍惚，甚至有了自杀倾向。思量再三后，杨女士选择再次拿起法律武器，将前夫张某告上法庭，要求其赔偿精神损害赔偿金5万元。

近日，七旬老人李某横穿篮球比赛场地，被正在打球的大学生张某撞倒受伤，医药费花了3.3万余元，因协商赔偿事宜未果，李某将张某及所在学校告上法庭，索赔5万余元。

法院经审理查明，大学生张某与同学在某大学篮球场自发组织篮球比赛。比赛进行时，老人李某横穿篮球场，张某在接球跑动过程中，后背朝向李某，将其撞倒在地。李某受伤后就近送往医院治疗，共计支付医疗费3.3万余元，其中张某垫付6000元。随后，李某申请对伤情进行司法鉴定，结论是不构成伤残。

后期因协商赔偿事宜未果，李某将张某及学校起诉至法院，请求法院判令被告张某赔偿种类费用5万余元，学校对上述赔偿承担连带责任。

裁判要点：

职工见义勇为，为制止违法犯罪行为而受到伤害的，属于《工伤保险条例》第十五条第一款第二项规定的为维护公共利益受到伤害的情形，应当视同工伤。

案例索引：

指导案例94号

（2013）涪法行初字第00077号

基本事实：

罗某系重庆市某物业管理公司（以下简称大物业公司）保安。2011年12月24日，罗某在物业公司服务的某小区上班（24小时值班）。8时30分左右，在兴华中路宏富大厦附近有人对一过往行人实施抢劫，罗某听到呼喊声后立即拦住抢劫者的去路，要求其交出抢劫的物品，在与抢劫者搏斗的过程中，不慎从22步台阶上摔倒在巷道拐角的平台上受伤。

罗某于2012年6月12日向被告重庆市涪陵区人力资源和社会保障局（以下简称涪陵区人社局）提出工伤认定申请。涪陵区人社局当日受理后，于2012年6月13日向罗某发出《认定工伤中止通知书》，要求罗某补充提交见义勇为的认定材料。2012年7月20日，罗某补充了见义勇为相关材料。涪陵区人社局核实后，根据《工伤保险条例》第十四条第七项之规定，于2012年8月9日作出《认定工伤决定书》，认定罗某所受之伤属于因工受伤。

物业公司不服，向法院提起行政诉讼。

房屋买卖合同纠纷，房屋面积误差较大往往是纠纷的一个原因。房屋面积差异，指的是在房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记中发生的差异。在房地产市场中，这样的误差通常被称为“房屋缩水”。

如何解决房屋面积差异呢，这里整理一些问题以及相关法律条款来说说房屋面积差异：

一、商品房面积误差没明确规定怎么办？

商品房出售时，可就双方商品房买卖合同中作出商品房面积误差处理方法的约定。如果没有约定，可根据《商品房销售管理办法》 第二十条的规定：

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，接以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积

×100％

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

二、如何确定商品房交付面积

根据《商品房销售管理办法》第45条第4款、34条规定和《房产测绘管理办法》18条规定来处理。《商品房销售管理办法》第45条第4款规定：本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

《商品房销售管理办法》第45条第4款规定：

本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

《商品房销售管理办法》第34条规定：

房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

《房产测绘管理办法》18条规定

用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。

以上为商品房买卖面积误差中可能会涉及到的一些问题以及解决办法，关于商品房的面积大家在签订合同时一定要注意细节，以此减少风险。

农村宅基地使用权能否转让?

答案是农村中的宅基地使用权是可以在同一集体经济组织的成员之间进行转让的，当然除此之外还需要满足其他的转让条件才可以。

北京雷石律师事务所律师为你详细介绍相关知识。

目前我国宅基地不允许买卖，宅基地使用权在一定条件是可以转让的。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

近年来，因楼上漏水引起的纠纷频见于各种媒体，遇到此类情况，业主到底该如何科学维权，在索赔时，该注意哪些要素?

一、发现漏水后，应该怎么处理？

1、首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。

2、进行协商，可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。

3、若协商不成，请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。等待有关手续完备后，再向法院起诉为妥。

二、对于漏水造成的损失，又该如何索赔?

1、找楼上业主：如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。

《民法典》第296条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害”

2、找开发商：房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。